Państwowa Hipoteka Odwrócona: Zasady Działania

Szczegóły: Opublikowano: 05. December 2025

Odwrócony kredyt hipoteczny to usługa finansowa, odwrotna względem tradycyjnego kredytu hipotecznego, realizowana przez bank lub inną instytucję finansową. W tym artykule odpowiemy na pytanie, czym jest odwrócony kredyt hipoteczny i co należy wiedzieć przed podpisaniem umowy, a także co w tej kwestii oferują banki.

Większość ludzi wie, na czym polega standardowy kredyt hipoteczny. Jest on zaciągany na zakup mieszkania, domu, działki budowlanej lub na remont. Pożyczając pieniądze od banku, zobowiązujemy się je oddać w ustalonym terminie, a zabezpieczeniem dla banku jest sama nieruchomość. Jeśli nie wywiążemy się z naszego zobowiązania, bank ją przejmie.

Odwrócona hipoteka to zupełne przeciwieństwo. W tym przypadku właściciel nieruchomości otrzymuje pieniądze, a dopiero po jego śmierci nieruchomość przechodzi w ręce banku lub innej instytucji finansowej, która pieniądze wypłacała. Wtedy instytucja ta staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, jeśli tylko spadkobiercy nie zdecydują się na jej odkupienie.

Odwrócona Hipoteka - Co To Jest?

Odwrócona hipoteka znana jest m.in. we Francji, Niemczech, Węgrzech, Włoszech, Hiszpanii czy Szwecji. W Polsce kwestia odwróconej hipoteki została uregulowana w 2014 roku, poprzez Ustawę z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym. Organem nadzorującym działanie odwróconego kredytu hipotecznego jest Komisja Nadzoru Finansowego.

Zanim wprowadzono powyższą ustawę, seniorzy mogli korzystać z tzw. renty dożywotniej, którą regulował zapis w Kodeksie cywilnym, obowiązujący od 2008 roku. Pojawiały się jednak głosy, że zasady, na jakich funkcjonowała renta dożywotnia, były niesprawiedliwe dla seniorów. Podstawową różnicą pomiędzy rentą dożywotnią, a odwróconym kredytem hipotecznym jest definitywna utrata własności nieruchomości w momencie podpisania umowy w pierwszym przypadku, oraz zachowanie tegoż prawa w drugim. Renta dożywotnia nie pozwala również na rozliczenie wartości nieruchomości ze spadkobiercami, ponieważ jedynym właścicielem nieruchomości od momentu podpisania umowy jest fundusz hipoteczny.

Przeczytaj także: Odwrócona hipoteka – czy to się opłaca?

A jak wygląda odwrócony kredyt hipoteczny w praktyce? Kredytobiorca otrzyma od banku kredyt w dowolnie wybranej formie - wypłaty jednorazowej lub w ratach - w zamian za przeniesienie własności nieruchomości po swojej śmierci na bank. Rozliczenie kredytu nastąpi dopiero w momencie śmierci kredytobiorcy. Spadkobiercy, jeśli tacy są, w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy, mają prawo do spłaty kredytu i nabycia prawa własności nieruchomości. W momencie braku spłaty kredytu, prawo do nieruchomości przechodzi w posiadanie banku.

W przypadku, gdy spadkobiercy nie są zainteresowani nieruchomością lub gdy nie ma nikogo, kto mieszkanie lub dom mógłby odziedziczyć, niewypłacone środki, jeśli takie będą, bank musi przekazać spadkobiercom lub w przypadku ich braku - Skarbowi Państwa. Właściciel nie musi zamieszkiwać nieruchomości, która jest przedmiotem umowy z bankiem, może ją wynajmować.

Najkorzystniejsze oferty odwróconego kredytu hipotecznego są skierowane do osób powyżej 60. roku życia. Na kredytobiorcy spoczywają także obowiązki, wynikające z umowy zawartej z bankiem. Beneficjent zobowiązany jest do regulowania niezbędnych opłat i podatków za nieruchomość, ubezpieczenie nieruchomości oraz utrzymywanie jej w dobrym stanie pod rygorem odstąpienia od umowy przez bank. W kwestii uzyskania odwróconego kredytu hipotecznego proces składania wniosków jest identyczny, jak w przypadku każdego innego kredytu.

A jak wygląda wycena nieruchomości? Kluczową funkcję pełni wartość rynkowa nieruchomości. Na jej podstawie kredytobiorca może określić czy odwrócona hipoteka mu się opłaca. Wartość rynkową stanowić będzie szacunkowa kwota, jaką kredytobiorca uzyskałby podczas sprzedaży nieruchomości w warunkach rynkowych. Wyceny takiej dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając przy tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan oraz dostępne informacje o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości.

Ważne jest, że określona przez rzeczoznawcę wartość rynkowa nie decyduje o tym, w jakiej kwocie zostanie udzielony kredyt, a stanowi jedynie podstawę do ustalenia jego wysokości.

Przeczytaj także: Opinie o Odwróconej Hipotece: Przypadek Ireny Dziedzic

Odwrócona Hipoteka - Wady i Zalety

Odwrócona hipoteka to dla wielu seniorów jedyna szansa na pozyskanie dodatkowego źródła dochodu na emeryturze. Ten instrument finansowy daje możliwość odzyskania pieniędzy zainwestowanych w nieruchomość objętą umową bez zbędnych pytań, czy ograniczających obostrzeń, na przykład związanych ze stanem zdrowia, dochodami, zdolnością kredytową, bądź górną granicą wieku kredytobiorcy.

Odwrócona hipoteka przeciwdziała dyskryminacji osób starszych, które mogłyby nie otrzymać innego kredytu ze względu na swój wiek. Pieniądze z odwróconej hipoteki są nieopodatkowane i mogą zostać wykorzystane w całkowicie dowolny sposób. Dodatkowym atutem odwróconego kredytu hipotecznego jest gwarancja, że beneficjent przez cały czas obowiązywania umowy pozostaje pełnoprawnym właścicielem swojej nieruchomości i może w niej zamieszkiwać.

A jakie minusy wiążą się z tą usługą finansową? Wady dotyczą przede wszystkim kwoty wypłacanej w ramach umowy, która nie zawsze będzie satysfakcjonująca dla właściciela mieszkania. Beneficjent nie otrzyma 100% wartości swojej nieruchomości. Będzie ona pomniejszona o niezbędne opłaty i koszty kredytodawcy.

Dodatkowo odwrócona hipoteka powoduje sprawia, że potencjalni spadkobiercy właściciela nieruchomości albo utracą mieszkanie, albo - jeśli chcieliby zachować prawo do nieruchomości - będą musieli w całości spłacić wypłaconą przez bank kwotę.

Odwrócony Kredyt Hipoteczny - Oferty Banków

Do dziś próżno szukać ofert odwróconej hipoteki na krajowym rynku finansowym. Pomimo istniejących regulacji związanych z odwróconym kredytem hipotecznym, żaden z polskich banków nie proponuje takiego produktu. Brak wiedzy na ten temat w społeczeństwie mógłby sprawić, że oferty odwróconego kredytu hipotecznego mogłyby zostać odebrane opacznie, jako próba wyłudzenia od seniorów przez bank ich własności. Zdaniem specjalistów Polska nie jest jeszcze gotowa na odwróconą hipotekę.

Przeczytaj także: Warunki Odwróconej Hipoteki

Alternatywą w tym przypadku jest wspomniana wcześniej renta dożywotnia proponowana przez Fundusz Hipoteczny DOM S.A. oraz przez Fundusz Hipoteczny Familia S.A. Niestety brak kontroli nad tym produktem finansowym przez Komisję Nadzoru Finansowego sprawia, że to rozwiązanie nie należy do najkorzystniejszych.

Odwrócony kredyt hipoteczny jest dobrym sposobem na uratowanie domowego budżetu oraz na poprawę warunków życia seniorów. Mimo braku takiej oferty bankowej w Polsce, nie można spisywać odwróconej hipoteki na straty. Jest to element, który powinien funkcjonować w każdym dobrze rozwiniętym państwie. W przypadku Polski wymaga to jeszcze czasu. Jesteśmy dopiero na etapie nabywania nieruchomości. Kolejne pokolenie może okazać się tym, które faktycznie skorzysta z plusów płynących z odwróconego kredytu hipotecznego.

Jedną z możliwości uzyskania przez emerytów dodatkowych środków finansowych może być skorzystanie z usługi finansowej o nazwie odwrócona hipoteka. W niniejszym tekście w uproszczeniu przyjęto, iż „odwrócona hipoteka” stanowi synonim pojęcia „usługi equity release”.

Odwrócona hipoteka skierowana jest do osób starszych posiadających prawo własności nieruchomości. Usługa ta umożliwia „uwolnienie” kapitału zakumulowanego w nieruchomości, poprzez przekształcenie niepłynnego kapitału zakumulowanego w nieruchomości w płynne środki finansowe.

W ramach odwróconej hipoteki właściciel nieruchomości, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, otrzymuje comiesięczną lub jednorazową wypłatę od instytucji finansowej, zachowując przy tym prawo dożywotniego mieszkania w nieruchomości.

Formy odwróconej hipoteki stosowane w poszczególnych państwach różnią się od siebie. Wyodrębnić można jednak dwa główne modele: model sprzedażowy i model kredytowy.

Podstawowa różnica pomiędzy modelami dotyczy momentu przeniesienia własności nieruchomości. W modelu sprzedażowym odbywa się to w chwili zawarcia umowy, natomiast w modelu kredytowym po zakończeniu stosunku umownego - co do zasady po śmierci kredytobiorcy.

Fundusze hipoteczne oferujące model sprzedażowy odwróconej hipoteki pojawiły się na polskim rynku w 2008 roku. Oferowane przez nie renty dożywotnie funkcjonowały w oparciu o konstrukcję umów dożywocia oraz renty, regulowanych przepisami Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie, wobec zainteresowania klientów ofertą funduszy, Ministerstwo Finansów rozpoczęło prace nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, regulującą model kredytowy. Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym została uchwalona przez Sejm 23 października 2014 r., a Prezydent podpisał ją 10 listopada 2014 r.

Do tej pory żaden bank nie zdecydował się jednakże na wprowadzenie do swojej oferty odwróconego kredytu hipotecznego.

Wśród respondentów skłonnych do oddania nieruchomości, przeważająca większość (75%) wyceniła kwotę rekompensaty miesięcznej na 2000 zł lub więcej. Wysokość świadczenia na takim poziomie byłaby w rzeczywistości trudna do uzyskania i możliwa przede wszystkim w przypadku właścicieli mieszkań zlokalizowanych w największych miastach, czy też seniorów w wieku 80 lat i starszych.

Dlatego też efektywna pojemność rynku (szacując w sposób ostrożny) nie przekracza 2% populacji osób uprawnionych. Tak określoną pojemność należy traktować jako potencjał rynkowy, a nie utożsamiać ze skalą rzeczywistego zainteresowania tego rodzaju usługą.

Aktywowanie popytu efektywnego wymaga dodatkowo intensywnych działań marketingowych, które mogłyby przeprowadzić jedynie banki lub zakłady ubezpieczeń. Instytucje te na obecnym etapie rozwoju rynku nie są jednakże zainteresowane oferowaniem usług ERS.

W Stanach Zjednoczonych, najbardziej rozwiniętym rynku odwróconej hipoteki, odsetek uprawnionych seniorów, którzy skorzystali z odwróconej hipoteki kształtuje się na poziomie nieco ponad 2%, co dodatkowo potwierdza charakter niszowy tego rodzaju usługi.

Profil polskiego konsumenta odwróconej hipoteki odbiega zatem od modelowego profilu konsumenta, którym ma być osoba zaliczana do grupy asset-rich, incom-poor (cash-poor). Wyjaśnieniem takiej rozbieżności może być istnienie barier dla rozwoju rynku usług equity release, których oddziaływanie jest silniejsze niż sytuacja finansowa.

Perspektywy rozwojowe rynku związane są przede wszystkim z prognozowanym wzrostem populacji seniorów. Kolejne pokolenia osób starszych będą odznaczać się zwiększonymi, w porównaniu z obecnymi seniorami, potrzebami.

Związane będzie to z innymi nawykami konsumpcyjnymi, przyzwyczajeniem do określonego stylu życia oraz koniecznością sfinansowania nowych wydatków (np. opieki długoterminowej).

Jednocześnie, luka dochodowa po przejściu na emeryturę w przypadku kolejnych kohort seniorów będzie się powiększać, wywołując coraz silniejszy szok dochodowy.

Hipoteka odwrócona to rozwiązanie przeznaczone dla osób po 65 roku życia, które mają swoje mieszkanie lub dom. Nie da się ukryć, że finanse na rencie, czy emeryturze wyglądają raz lepiej, raz gorzej, a hipoteka odwrócona to swoistego rodzaju „dodatkowa emerytura”. Ponieważ to gotówka, którą senior dostaje od świadczeniodawcy co miesiąc - lub w innych, dowolnych odstępach czasu. Jest ona dodatkowym świadczeniem pieniężnym wzmacniającym domowy budżet.

Zalety odwróconej hipoteki

Dodatkowe świadczenia pieniężne mogą być dla wielu seniorów alternatywą dla pogarszającej się sytuacji finansowej. Kwoty, które mogą oni otrzymać są zależne m.in. od płci, wieku oraz wartości posiadanej nieruchomości. Hipoteka odwrócona pozwala cieszyć się życiem tu i teraz, korzystać z niego, czerpać pełnymi garściami. Pozwala uniknąć sytuacji, w której brakuje na leki lub inne potrzeby. Dożywotnia renta hipoteczna to świadczenie wolne od podatku dochodowego, świadczeniodawca płaci również za seniora comiesięczny czynsz, a sam senior ma gwarancję, iż do śmierci może korzystać ze swojego mieszkania.

Bezpieczeństwo przede wszystkim

Podpisanie dokumentów przekazujących prawo do zarządzania nieruchomością należy dokładnie przemyśleć. Jakie są zatem aspekty prawne, o których powinien wiedzieć senior? Konstrukcja umowy jest oparta o przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności o artykuły nr 908-916 dot. umowy o dożywocie.

Warto również pamiętać, że senior dostaje m.in. gwarancję, iż do momentu śmierci mieszka w swoim domu - to tak jakby sprzedać mieszkanie i móc nadal z niego korzystać. Ponadto, gdyby pieniądze przestały być wypłacane, senior może unieważnić umowę, a własność nieruchomości zostanie mu zwrócona. Może on również wycofać się z umowy w dowolnej chwili - po zwróceniu otrzymanych kwot.

Polscy Seniorzy, o różnym stopniu zamożności, powinni mieć możliwość wyboru między dwiema komplementarnymi ofertami finansowymi, stanowiącymi uzupełnienie ich dochodów emerytalnych/rentowych. Dlaczego? Przede wszystkim po to, by móc dostosować produkt do własnej sytuacji życiowej.

Oba bardzo ważne elementy otoczenia prawnego mogą stworzyć nowe i pozytywne warunki do racjonalnego rozwiązywania problemów, związanych z niewystarczającym często poziomem świadczeń, uzyskiwanych przez osoby starsze z systemu zabezpieczenia emerytalnego.

Obie regulacje, właśnie ze względu na ich komplementarny charakter, dla spełnienia oczekiwanych celów społecznych, bezsprzecznie powinny być co najmniej razem procedowane, a w każdym razie wdrażane do polskiego sytemu prawnego jednocześnie. Wprowadzenie w życie jedynie projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym lub tylko projektu ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym nie rozwiąże problemów finansowych tych z polskich seniorów, którzy różniąc się głównie poziomem zamożności, mogą skorzystać z nieadekwatnego dla nich produktu.

Na świecie odwrócona hipoteka oferowana jest właśnie w dwóch modelach i są to oferty uzupełniające się: w modelu kredytowym oferowanym przez banki oraz w modelu sprzedażowym w postaci renty dożywotniej.

Odwrócony kredyt hipoteczny, który po wejściu w życie aktualnego projektu ustawy, będzie oferowany przez banki, stanie się najprawdopodobniej ofertą skierowaną do osób o względnie wyższym statusie majątkowym i pozwoli im na co prawda zwiększenie dochodów, ale tylko przez ściśle określony czas. Natomiast renta dożywotnia, czyli drugi model odwróconej hipoteki będzie wybierana przez konsumentów o względnie niższej pozycji finansowej, których dochody na emeryturze nie zaspakajają ich bieżących potrzeb i zależy im na uzyskaniu dodatkowego uposażenia na emeryturze dożywotnio, aby móc pokrywać podstawowe koszty utrzymania, w tym np. opłacać czynsz czy zakupić leki.

Najważniejszą, z ich punktu widzenia, różnicą pomiędzy odwróconym kredytem hipotecznym a rentą dożywotnią jest czas wypłacania świadczeń. Wyłącznie renta dożywotnia wypłacana jest w każdym przypadku umowy do końca życia beneficjenta świadczeń. I co niezwykle istotnego, nowa regulacja, której projekt został opublikowany 1 lipca, zapewnia najwyższy poziom bezpieczeństwa takiego kontraktu dla beneficjentów.

Wprowadzenie w życie jedynie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym sprawi, że konsumenci, osoby starsze mogą nawet zostać wprowadzone w błąd, ponieważ będą przekonane, że jest to już pełna regulacja rynku i skorzystają z oferty nie odpowiadającej ich oczekiwaniom i potrzebom. To społeczne uzasadnienie jest nie do pominięcia w ocenie aktualnego przebiegu procesu legislacyjnego, kiedy to tylko jedna z regulacji trafiła na razie do prac parlamentarnych.

Emerytury w Polsce są niskie i prawdopodobnie taka tendencja zostanie utrzymana, dlatego niezbędna jest ustawowa regulacja umożliwiająca uzyskanie dodatkowych dochodów na emeryturze. I koniecznym jest także podkreślić, że z uwagi na względnie niski przeciętny poziom zamożności polskich emerytów, potrzeba będzie głównie dodatkowych dochodów wypłacanych emerytom do końca ich życia.

Odwrócona hipoteka to nic innego jak kredyty udzielane starszym osobom pod zastaw domu lub mieszkania. Kredyty z odwróconej hipoteki przeznaczone są przede wszystkim dla samotnych i starszych osób. Warunkiem jest posiadanie na własność domu lub mieszkania. Kredyty wypłacane są w comiesięcznych ratach i stanowią spory dodatek do emerytury.

tags: #państwowa #hipoteka #odwrócona #zasady #działanie