Odwrócona Hipoteka: Definicja, Zasady i Perspektywy
- Szczegóły
Od 2014 roku Polacy mogą korzystać z oferty zwanej odwróconą hipoteką. Jest to rozwiązanie działające z powodzeniem od wielu lat chociażby w krajach Europy Zachodniej. Pozwala właścicielom mieszkań na uzyskanie dodatkowego dochodu.
Odwrócony kredyt hipoteczny skierowany jest przede wszystkim do osób starszych, choć oczywiście nie tylko oni są uprawnieni do zawarcia takiej umowy. 15 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa dotycząca hipoteki odwróconej (Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym[1]).
Czym Jest Odwrócona Hipoteka?
Najprościej odpowiadając na pytanie, czym jest kredyt hipoteczny odwrócony, można powiedzieć, że jest to sprzedaż nieruchomości bankowi. Bank wypłaca właścicielowi nieruchomości kwotę będącą wartością rynkową nieruchomości. Może wypłacić te pieniądze jednorazowo lub ratalnie - zależy od umowy. Właściciel domu bądź mieszkania może dowolnie dysponować tymi środkami. Ma także prawo do mieszkania w „sprzedanej” nieruchomości do końca swojego życia.
Definicja mówi, że hipoteka odwrócona to rodzaj kredytu udzielanego przez instytucje finansowe osobom posiadającym nieruchomość lub wieczyste prawo do użytkowania nieruchomości. Środki finansowe zostają wypłacone takiemu klientowi w ratach lub w jednorazowo, natomiast ich spłata zostaje odroczona - odpowiedzialni będą za nią spadkobiercy, którzy po śmierci kredytobiorcy przejmą prawo do nieruchomości.
Tego typu produkt bankowy jest kierowany przede wszystkim do osób starszych, w przeciwieństwie do tradycyjnego kredytu hipotecznego, w przypadku którego konieczność wieloletniej spłaty jest jedynie w zasięgu młodych ludzi.
Przeczytaj także: Sterowniki i usterki ASUS K52J
Zasady Działania Odwróconej Hipoteki w Polsce
Zasady udzielania odwróconych hipotek w Polsce reguluje Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, która weszła w życie 15 grudnia 2014 roku. Chociaż ten produkt adresowany jest głównie do seniorów ustawa nie ustala żadnego limitu wieku, co potencjalnie umożliwia skorzystanie z niego również młodszym kredytobiorcom.
Samo udzielanie odwróconej hipoteki również przypomina procedurę, która poprzedza przyznanie kredytu hipotecznego. Najważniejsze okażą się dwa czynniki: wycena nieruchomości oraz ocena kredytobiorcy. Instytucje będą sprzyjać osobom posiadającym prawo własności nieruchomości położonych w atrakcyjnych lokalizacjach i o wysokim standardzie. To one odegrają także główną rolę podczas ustalania wysokości odwróconej hipoteki.
Wpływ na sumę, którą finalnie uzyska klient banku, będą miały także dodatkowe koszty, związane m.in. z samą wyceną, pracą notariusza czy obowiązkowym ubezpieczeniem nieruchomości.
Odwróconą hipotekę oferować mogą swoim klientom wyłącznie banki. Obie strony przystępujące do umowy maja określone obowiązki.
Po stronie banku leży przede wszystkim sprawdzenie stanu prawnego lokalu. Także druga strona ma pewne obowiązki względem banku. Osoba decydująca się na odwróconą hipotekę musi w wyznaczonym terminie dostarczyć bankowi wszystkie wymagane dokumenty. Co więcej, kredytobiorca ma obowiązek utrzymywać nieruchomość w odpowiednio dobrym stanie - co jest zrozumiałe z punktu widzenia banku, który nie chce, aby „zakupiony” lokal po latach miał o wiele mniejszą wartość.
Przeczytaj także: Zastosowanie wężyków do filtra osmozy
Kto Może Skorzystać z Odwróconej Hipoteki?
Jak wspomnieliśmy na samym początku, główną grupą docelową odwróconego kredytu hipotecznego są osoby starsze. Wynika to przede wszystkim z dość niskich świadczeń emerytalnych - w marcu 2020 średnia arytmetyczna dla emerytur wynosiła 2 395,11 zł, jednakże najczęściej wypłacana kwotą było 1 802,07 zł[2].
Kto nie może skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego? Będą to zarówno najemcy lokalu i osoby posiadające spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a więc ci, którzy nie posiadają prawa własności nieruchomości.
Zdolność kredytową przy ubieganiu się o odwrócony kredyt hipoteczny wyznacza jedynie fakt posiadania własności lub współwłasności nieruchomości. Zgodnie z zapisami ustawy, kredytobiorcą może być wyłącznie osoba fizyczna, która jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego.
Ustawa zatem nie wyróżnia kategorii wiekowej kredytobiorców, niemniej w praktyce banki rzadko udzielają tego rodzaju kredytu osobom, które nie ukończyły 60-tego roku życia. Z założenia bowiem beneficjentami tego rodzaju kredytu są osoby starsze.
Specyfika i Ochrona Konsumenta
Specyfika omawianej instytucji wymaga zapewnienia konsumentom szczególnej ochrony. Pierwszym z nich jest wypełnienie przez bank obowiązków informacyjnych jeszcze przed podpisaniem umowy. Bank zobowiązany jest bowiem jeszcze na etapie przedkontraktowym, w terminie nie krótszym niż 14 dni, do dostarcza kredytobiorcy, według jego wyboru, w postaci papierowej lub elektronicznej, formularza informacyjnego zawierającego informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego.
Przeczytaj także: Odwrócona osmoza: Twój przewodnik
Przy czym, ustawa enumeratywnie wskazuje jakie konkretne informacje muszą znaleźć się w przekazanym kredytobiorcy formularzu. Kolejnym obowiązkiem banku jest zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości.
W przypadku ziszczenia się przesłanki przejścia na bank własności nieruchomości lub prawa do nieruchomości, bank ma obowiązek zlecić rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości, a następnie określić ewentualną różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a całkowitą kwotą do zapłaty, która następnie zwracana jest osobie z którą bank zawarł umowę o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa (najczęściej spadkobiercy) lub składa ją do depozytu sądowego.
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym przyznaje kredytobiorcy również uprawnienia do wycofania się z zawartej umowy z bankiem. Pierwszym z nich jest odstąpienie od umowy. Kredytobiorca, który zawarł umowę odwróconego kredytu hipotecznego może w terminie 30 dni od dnia jej podpisania odstąpić od umowy bez podania przyczyny. Wówczas zobowiązany jest zwrócić bankowi wypłaconą kwotę wraz z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia od umowy, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Umowa może również przewidywać, że wypłata środków na rzecz kredytobiorcy nastąpi dopiero po upływie terminu do odstąpienia od umowy, co ma na celu uchronić kredytobiorcę przed rozdysponowaniem wypłaconej kwoty kredytu, a następnie koniecznością jej zwrotu wraz z odsetkami w krótkim terminie.
Kredytobiorca może również w każdym czasie spłacić całkowitą kwotę kredytu do zapłaty lub jej wykorzystaną część. W takim przypadku bank jest zobowiązany do potwierdzenia rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego w terminie 14 dni od dnia dokonania tej spłaty.
Jak już wyżej wspomniano, kredytobiorca nie ma obowiązku spłaty kredytu, albowiem co do zasady spłata kredytu następuje już po jego śmierci, poprzez przejęcie przez bank na własność zabezpieczonej nieruchomości. Umowę o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bank zawiera najczęściej ze spadkobiercami kredytobiorcy.
Co również ważne, całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalna dopiero z upływem roku od dnia śmierci kredytobiorcy. W tym czasie, tj. w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców, spadkobiercy mogą dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty.
Kredytobiorca oraz jego spadkobiercy ponoszą wobec banku odpowiedzialność jedynie do wysokości wartości nieruchomości. Nadto co do zasady bank może żądać zaspokojenia roszczenia wyłącznie z nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego.
Odwrócona Hipoteka a Renta Dożywotnia
Na rynku obok - istniejącego jedynie teoretycznie - odwróconego kredytu hipotecznego obecny jest inny praktycznie bliźniaczy produkt - renta dożywotnia. Chociaż zasada działania jest niemal taka sama, można zauważyć znaczące różnice. Przede wszystkim umów o rentę dożywotnią nie reguluje ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, a przepisy kodeksu cywilnego.
Najważniejsze z punktu widzenia osoby otrzymującej świadczenia jest jednak to, że pomimo zachowania prawa do zamieszkiwania w lokalu do śmierci traci samo prawo własności, a jego właścicielem formalnie staje się firma udzielająca renty dożywotniej.
Istotnym zapisem ustawy, który może być pominięty przez nieuważnego czytelnika, jest ten, który wyraźnie zaznacza, że wzięcie hipoteki odwróconej nie oznacza dożywotnich wypłat z tytułu zajęcia nieruchomości przez bank. Wspomniany zapis wprowadza wyraziste rozróżnienie pomiędzy rentą dożywotnią a hipoteką odwróconą.
W związku z tym, że procedury wyglądają podobnie, wiele osób mogłoby utożsamić te dwa produkty finansowe. Jednak renta dożywotnia to świadczenie wypłacane głównie przez fundusze hipoteczne. To oznacza po pierwsze, że interesy osoby przyjmującej taką rentę są znacznie mniej chronione prawnie, bo np. fundusz może zaprzestać wypłacania transz, jeśli nieruchomość zostanie objęta postępowaniem upadłościowym. Po drugie, fundusz wypłacający świadczenie dożywotnie bezwarunkowo przejmuje prawo do nieruchomości.
Odwrócona Hipoteka na Świecie
Duża popularność odwróconej hipoteki w krajach rozwiniętych nie wzięła się znikąd. W wielu sytuacjach prawo własności nieruchomości jest jedynym majątkiem seniorów, których uposażenie emerytalne lub rentowe jest niewystarczające do godnego życia. Samo w sobie niewiele jednak znaczy, ponieważ trudno spieniężyć je bez utraty miejsca zamieszkania.
W Stanach Zjednoczonych odwrócona hipoteka jest już dobrze ugruntowanym produktem, z dużą liczbą dostawców oferujących różne opcje. Amerykański rynek cechuje się wysoką transparentnością i regulacjami ochronnymi, które zabezpieczają interesy seniorów.
Podobnie jak w USA, w Wielkiej Brytanii odwrócona hipoteka, znana tam jako "equity release", jest popularnym narzędziem umożliwiającym seniorom zwiększenie swoich dochodów emerytalnych. Rynek brytyjski charakteryzuje się szerokim wachlarzem produktów, oferujących elastyczne warunki dopasowane do indywidualnych potrzeb kredytobiorców.
W Australii, gdzie odwrócona hipoteka jest znana jako "reverse mortgage", produkt ten cieszy się rosnącą popularnością, zwłaszcza wśród seniorów poszukujących sposobów na uzupełnienie swojego emerytalnego portfela inwestycyjnego.
Zalety i Wady Odwróconej Hipoteki
Wysokie bezpieczeństwo - to podstawowa zaleta odwróconej hipoteki. Osoba decydująca się na zawarcie umowy tego typu zachowuje pewność dysponowania nieruchomością przez cały okres życia.
Zabezpieczenie interesu spadkobierców - wbrew pozorom zaciągnięcie odwróconego kredytu hipotecznego nie oznacza automatycznie pozbawienia spadkobierców prawa do lokalu. Ci mogą zgodnie z umową przenieść prawo własności na kredytodawcę lub spłacić zadłużenie i odzyskać nieruchomość.
Elastyczność - to od kredytobiorcy zależy, czy odwrócona hipoteka zostanie wypłacona jednorazowo, czy rozłożona na raty.
Możliwość skorzystania przez osoby samotne i małżeństwa - odwrócony kredyt hipoteczny mogą zaciągnąć zarówno osoby samotne, jak i małżeństwa. Mechanizm pozwala na utrzymanie praw własności do nieruchomości przez kredytobiorcę do końca życia, z opcją przekazania nieruchomości bankowi jako spłaty kredytu po śmierci właściciela.
Elementem budzącym wątpliwość niektórych jest utrata przez spadkobierców prawa do lokalu. Istnieje możliwość spłacenia powstałego zadłużenia i odzyskania nieruchomości.
Koszty związane z odwróconą hipoteką mogą być znaczące i różnią się w zależności od dostawcy, wartości nieruchomości oraz wybranych opcji. Odwrócona hipoteka zmniejsza wartość nieruchomości dostępnej dla spadkobierców.
Alternatywy dla Odwróconej Hipoteki
Seniorzy poszukujący dodatkowych środków finansowych na poprawę jakości życia na emeryturze mają do dyspozycji szereg alternatywnych rozwiązań oprócz odwróconej hipoteki. Jedną z opcji dla seniorów jest sprzedaż swojej nieruchomości przy jednoczesnym zastrzeżeniu prawa dożywotniego zamieszkiwania. Pozwala to na uzyskanie środków finansowych z tytułu sprzedaży, przy jednoczesnym zachowaniu prawa do zamieszkiwania nieruchomości do końca życia.
Kredyt pod zastaw nieruchomości to kolejna opcja, która może być atrakcyjna dla seniorów. Niektóre polisy ubezpieczenia na życie oferują opcję wypłaty środków za życia ubezpieczonego. Może to być sposób na uzyskanie dostępu do części sumy ubezpieczenia, która może być wykorzystana na dowolny cel, np.
Seniorzy, którzy mają zgromadzone środki w planach emerytalnych lub innych inwestycjach, mogą rozważyć ich częściowe lub całkowite wykorzystanie. W niektórych sytuacjach wsparcie finansowe od rodziny może być najlepszym rozwiązaniem.
Sytuacja na Polskim Rynku
W Polsce odwrócona hipoteka jest jeszcze w fazie początkowej, z nielicznymi ofertami dostępnymi na rynku. Wprowadzenie tego produktu było odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie na dodatkowe źródła finansowania wśród seniorów, jednak zainteresowanie pozostaje umiarkowane. Głównymi przyczynami są skomplikowane procedury, brak świadomości o dostępności i korzyściach płynących z odwróconej hipoteki oraz obawy przed utratą nieruchomości.
Osoby zainteresowane zaciągnięciem odwróconej hipoteki w Polsce mogą napotkać poważne przeszkody. To dlatego, że banki w naszym kraju właściwie nie oferują takiego produktu finansowego. Dlaczego? Zdaniem specjalistów Polska to nie jest państwo, w którym na razie może sprawdzić się hipoteka odwrócona.
PKO BP, jeden z największych banków w Polsce, przewiduje, że dopiero kolejne pokolenia będą zainteresowane korzystaniem z tego typu rozwiązań. Jeśli poszukujecie sposobów na nowoczesne, a zarazem mądre zarządzanie rodzinnymi dobrami, możecie też skorzystać z usług odpowiednich specjalistów.
Perspektywy na Przyszłość
Oceny demografów są jednoznaczne: liczba emerytów będzie konsekwentnie rosnąć. Stopa zastąpienia, czyli stosunek wartości przyszłej emerytury do ostatniej uzyskanej pensji, wynosi obecnie według danych ZUS 56,4 proc. Przyszłość osób, które rozpoczynają właśnie życie zawodowe, prezentuje się jednak jeszcze gorzej. Zgodnie z szacunkami w 2050 roku ten wskaźnik będzie wynosił zaledwie 31,6 proc., co jest jednym z najgorszych wyników wśród państw OECD.
Emerytura nie musi być jednak okresem pełnym wyrzeczeń i problemów finansowych. Oprócz standardowych modeli oszczędzania nieocenionym wsparciem może stać się odwrócony kredyt hipoteczny.
Jak podkreśla Iwona Olejnik odwrócona hipoteka to perspektywiczny produkt mający ogromny potencjał rynkowy. Warto zaznaczyć, że na wzrost popularności hipoteki odwróconej oraz jej rozwój wpływ będzie miało wiele czynników.
Mechanizm działania hipoteki odwróconej jest stosunkowo prosty i przypomina pod wieloma względami odwrócenie standardowego kredytu hipotecznego. W tym przypadku pożyczka również zabezpieczana jest hipoteką, jednak bank jest zobowiązany do oddania nieruchomości do dyspozycji kredytobiorcy na nieoznaczony okres. W praktyce właściciel mieszkania lub domu może więc mieszkać w nim do swojej śmierci, a spłata odwróconej hipoteki następuje bezpośrednio po niej poprzez przejęcie własności lokalu i jego sprzedaż.
tags: #odwrocona #hipoteka #definicja
