Odwrócona Hipoteka: Zasady, Warunki i Perspektywy w Polsce
- Szczegóły
Obecnie w Polsce żaden z banków nie oferuje jeszcze możliwości skorzystania z hipoteki odwróconej, choć rozwiązanie to cieszy się dużą popularnością w wielu krajach Europy i na całym świecie. Poznaj szczegóły!
Hipoteka odwrócona - na czym to polega?
Problemem wielu Polaków są niskie emerytury. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) średnia wysokość świadczenia wypłacanego w pierwszym kwartale 2024 roku wynosiła 3516,95 zł. Prawie 400 tys. Polaków otrzymuje emerytury poniżej minimalnej, czyli 1780,96 zł brutto. Osoby, które nie mają dużych dochodów, ale posiadają nieruchomość, mogą skorzystać z odwróconej hipoteki. To specyficzny rodzaj kredytu hipotecznego, który został uregulowany ustawą z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym. Na czym dokładnie polega?
Odwrócona hipoteka to umowa, na mocy której bank może kupić od osoby fizycznej nieruchomość, ale ze spłatą ratalną. W praktyce oznacza to, że osoba taka dożywotnio otrzymuje co miesiąc ustaloną kwotę (ewentualnie jednorazową wypłatę środków). W mieszkaniu lub domu obciążonym hipoteką odwróconą może mieszkać do końca życia, zatem w ten sposób zabezpiecza się na przyszłość. Z jednej strony ma zapewnione miejsce do zamieszkania, a z drugiej - środki, które pozwolą jej się utrzymać. Do księgi wieczystej nieruchomości wpisana jest hipoteka na rzecz banku, co zabezpiecza instytucję i zapewnia, że mieszkanie czy dom zostaną przejęte po śmierci kredytobiorcy.
Nie oznacza to jednak, że spadkobiercy nie mają praw do tej nieruchomości. Mogą spłacić zobowiązanie wobec banku i wtedy ta nieruchomość docelowo stanie się ich własnością. Jeśli tego nie zrobią, prawo własności zostanie przeniesione na bank. Spadkobiercy otrzymają ewentualną nadwyżkę, która zostanie ustalona przy rozliczaniu należności.
Odwrócona hipoteka na świecie
Hipoteka odwrócona cieszy się dużą popularnością w wielu krajach. W ofercie banków w USA produkt ten pojawił się już w latach 60. XX wieku. Później wprowadzono go w wielu państwach w Europie, np. Niemczech, Francji, Hiszpanii, Szwecji czy we Włoszech, a także w Australii i Indiach.
Przeczytaj także: Sterowniki i usterki ASUS K52J
Jak wynika z prognoz EY i EPPARG do 2031 roku światowy rynek hipoteki odwróconej urośnie trzykrotnie. W ciągu 10 lat w Stanach Zjednoczonych ma dojść do sytuacji, w której Amerykanie będą sprzedawać w ramach odwróconej hipoteki nieruchomości warte 25 mld dolarów. W Wielkiej Brytanii ma to być 13 mld rocznie, we Włoszech - nawet 10 mld, w Kanadzie 3-4 mld, a w Polsce - 0,6 mld.
Przykładowo, w Hiszpanii odwrócona hipoteka o wartości 300 tys. euro zapewnia świadczenie ok. 1200 euro miesięcznie przez 12 lat. Natomiast w Wielkiej Brytanii nieruchomość warta 400 tys. funtów, przy założeniu otrzymania początkowo 100 tys. funtów, przynosi świadczenie w wysokości 250 funtów tygodniowo przez prawie 20 lat.
Odwrócona hipoteka - dla kogo?
Korzystającymi z odwróconej hipoteki są przeważnie osoby starsze, które otrzymują niską emeryturę albo też wiedzą, że przyjdzie im taką uzyskiwać. Często nie mają najbliższej rodziny, która by dziedziczyła ich majątek. Nie dysponują także oszczędnościami w postaci gotówki, ale za to posiadają nieruchomość. Decydują się na odwróconą hipotekę, aby mieć środki na życie i na coś więcej, np. regularne podróżowanie.
Na to rozwiązanie decydują się również osoby, którym krewni nie są w stanie pomóc finansowo, a, np. w wyniku urazów doznanych w wypadku nie są w stanie pracować. Ewentualna renta nie wystarcza im na sfinansowanie kosztów życia.
Kto może zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny?
Aby zaciągnąć odwróconą hipotekę, należy mieć pełną zdolność do czynności prawnych i oczywiście posiadać nieruchomość. Zgodnie z ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która:
Przeczytaj także: Zastosowanie wężyków do filtra osmozy
- jest właścicielem nieruchomości,
- ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego,
- jest współwłaścicielem nieruchomości,
- ma udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.
Przepisy nie wskazują na żadne ograniczenia wiekowe, więc teoretycznie z odwróconej hipoteki może skorzystać nawet osoba młoda czy też firma. W praktyce jednak to oferta kierowana do seniorów. Oczywiście, w tym przypadku bank nie bada zdolności kredytowej tak jak w ramach standardowego kredytu hipotecznego. Sprawdza przede wszystkim status prawny oraz wartość rynkową nieruchomości, tzn. czy może ona stanowić zabezpieczenie.
Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia
Renta dożywotnia to w praktyce hipoteka odwrócona w modelu sprzedażowym. Natomiast produkt, który mogłyby oferować banki, to hipoteka odwrócona w modelu kredytowym. Rentę dożywotnią oferują fundusze hipoteczne i jest ona regulowana w Kodeksie cywilnym. W praktyce może jej udzielić nawet osoba fizyczna.
Rentę dożywotnią, zgodnie z nazwą, otrzymuje się do końca życia, natomiast odwrócony kredyt hipoteczny może być wypłacany przez określony czas, np. 15-20 lat.
Które banki oferują odwrócony kredyt hipoteczny?
Na ten moment żaden bank w Polsce nie zdecydował się na wprowadzenie tego produktu. Przepisy, które go regulują, obowiązują od wielu lat. Przedstawiciele instytucji finansowych podkreślają jednak, że wymagają one dodatkowych regulacji prawnych.
Z perspektywy kredytodawców udzielanie odwróconych kredytów hipotecznych może wiązać się z dużym ryzykiem. Bank nie wie, po jakim czasie możliwe będzie przejęcie domu lub mieszkania. Ponadto niejasną sprawą pozostaje także wartość nieruchomości w przyszłości - w momencie gdy bank będzie już mógł nią dysponować.
Przeczytaj także: Odwrócona osmoza: Twój przewodnik
Dlatego też aktualnie nie znajdziesz w żadnym banku oferty odwróconej hipoteki. Natomiast na rynku dostępne są alternatywne rozwiązania.
Alternatywa dla odwróconej hipoteki
Potencjalni odbiorcy odwróconej hipoteki mogą korzystać ze wspomnianej wersji tego rozwiązania w modelu sprzedażowym oferowanym przez niebankowych dostawców usług. Rynek ten rozwija się już od dekady. Jak to działa? Otóż musisz przenieść prawo własności do nieruchomości na spółkę, która świadczy wspomnianą usługę. Na tej podstawie otrzymujesz dożywotnio dodatkowe środki na życie.
Na Twoją rzecz ustanawiana jest służebność osobista, dzięki której możesz korzystać z nieruchomości do końca swoich dni. Problem tkwi jednak w tym, że brakuje tutaj regulacji prawnych. Firmy, które mają taką ofertę, nie podlegają nadzorowi KNF ani nie muszą uzyskiwać żadnych licencji. Nie są im stawiane żadne wymogi kapitałowe ani też nie muszą mieć funduszy rezerwowych na pokrycie zobowiązań.
W branży istnieją pewne dobre praktyki, takie jak poddanie się egzekucji przez spółkę, jeśli nie będziesz otrzymywać terminowo wypłat. Natomiast nawet działające w niej firmy sugerują wdrożenie odpowiednich regulacji. Same przepisy kodeksu cywilnego to zbyt mało. W dalszym ciągu jednak nie ma zapisów, które regulowałyby rentę dożywotnią, czyli zapewniały bezpieczeństwo zarówno właścicielom nieruchomości, jak i oferującym wspomniane świadczenie.
Odwrócona hipoteka - zalety i wady takich rozwiązań
Odwrócona hipoteka to produkt, który ma zalety i wady. Na pewno przydałby się wielu Polakom, którzy otrzymują niskie świadczenie, a nie mogą liczyć na niczyją pomoc, ani też nie mają bliskich, którzy odziedziczą po nich nieruchomość. Póki co w grę wchodzi tylko renta dożywotnia oferowana głównie przez fundusze hipoteczne. Pamiętaj jednak, że w tym przypadku brakuje regulacji, który gwarantowałby bezpieczeństwo stronom umowy.
Popularność odwróconej hipoteki rośnie w wielu krajach. Usługa ta jest najbardziej rozwinięta w USA. Odwrócona hipoteka to stosunkowo nowy rodzaj kredytu. Bank może udzielić go klientowi, który jest właścicielem nieruchomości lub przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego.
W przypadku standardowego kredytu hipotecznego klient otrzymuje od banku środki, za które kupuje ustaloną nieruchomość, a następnie zwraca tej instytucji kwotę wynikającą z umowy. Natomiast kredyt odwrócony oznacza, że bank wypłaca klientowi, jednorazowo lub w ratach, środki finansowe stanowiące wartość rynkową mieszkania, którymi ten może dowolnie dysponować. Spłata zobowiązania następuje zaś poprzez przejęcie własności klienta - bank nabywa to prawo po śmierci właściciela.
W Polsce popularnością cieszy się przede wszystkim standardowa hipoteka na dom czy na mieszkanie. Według Związku Banków Polskich w III kw. 2023 roku kredyty mieszkaniowe spłacało 2,292 mln klientów, a łączna ich kwota to 482,661 mld zł.
Odwrócona hipoteka z powodzeniem działa w wielu krajach. W Europie dostępna jest już we Francji, Niemczech, Włoszech, Hiszpanii czy na Węgrzech.
Zgodnie z art. 4 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z takiej oferty można skorzystać wyłącznie w banku. Klient może mieszkać w swojej nieruchomości dożywotnio. Umowa zawarta z innym podmiotem niż bank nie będzie umową odwróconego kredytu hipotecznego, tym samym osoba, która skorzysta z takiej propozycji, nie będzie chroniona przepisami zawartymi w ustawie.
Co istotne kredytobiorcą może być wyłącznie osoba fizyczna, która jest:
- właścicielem nieruchomości, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo użytkowania wieczystego,
- współwłaścicielem nieruchomości, której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego.
Stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie może być:
- najemca lokalu,
- osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
- osoba prawna (np. fundacja czy spółka akcyjna),
- inne podmioty, które nie są osobami fizycznymi, m.in. spółki cywilne czy jawne.
Ustawa o odwróconej hipotece nakłada na instytucje bankowe szereg obowiązków. W terminie nie krótszym niż 14 dni przed zawarciem umowy muszą one dostarczyć kredytobiorcy informacje o ofercie kredytu hipotecznego odwróconego. Przed zawarciem umowy bank dokonuje skrupulatnej analizy historii zobowiązań wnioskującego. Sprawdza również stan prawny lokalu lub nieruchomości. Natomiast wnioskujący przedstawia bankowi wszystkie oczekiwane przez niego dokumenty, niezbędne do weryfikacji wniosku. W tym przypadku bank nie analizuje zdolności kredytowej klienta.
Umowa nakłada również pewne obowiązki na kredytobiorcę - musi on utrzymać nieruchomość w dobrym stanie technicznym. Może być także zobligowany do wykupienia ubezpieczenia mieszkania. Bank powinien przekazać wnioskującemu wykaz kosztów i zobowiązań na 7 dni przed zawarciem umowy.
Jak wspomnieliśmy, odwrócona hipoteka to oferta skierowana przede wszystkim do seniorów, którzy pobierają niskie świadczenia. Wysokość przeciętnego świadczenia emerytalno-rentowego brutto wynosiła na dzień 1 marca 2023 roku 3 482,63 zł, jak wynika z danych ZUS, a minimalna emerytura 1 588,44 zł. Dla wielu seniorów odwrócona hipoteka może być sposobem na zapewnienie sobie dodatkowych dochodów.
Co istotne, taki kredyt nie pozbawia spadkobierców prawa do nieruchomości. Będą oni mogli spłacić zadłużenie lub przenieść prawo własności do domu lub mieszkania na instytucję bankową. Jeśli zadłużenie okaże się niższe niż wartość nieruchomości, to wówczas otrzymają stosowną rekompensatę.
Dotychczas żaden polski bank nie wprowadził do swojej oferty odwróconej hipoteki. Przedstawiciele tych instytucji wskazują na konieczność dodatkowych regulacji prawnych i nie potwierdzają, od kiedy oficjalnie taka oferta mogłaby być u nich dostępna dla klientów.
Można jednak skorzystać z podobnego produktu, jakim jest renta dożywotnia. Jej funkcjonowanie regulują przepisy Kodeksu cywilnego, a oferowaniem zajmują się różne fundusze hipoteczne. Ona również związana jest ze sprzedażą nieruchomości na rzecz funduszu, w zamian za wypłacane dożywotnio świadczenie. Nieruchomość zostaje przy tym od razu przejęta przez fundusz hipoteczny, a dotychczasowy właściciel ma jedynie prawo do renty i do mieszkania w takiej nieruchomości.
Po śmierci kredytobiorcy spadkobiercy nie są więc pozbawiani prawa do lokalu - mają je w pełni, ale wówczas w pierwszej kolejności są zobowiązani do spłaty zaciągniętego kredytu w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci. Jeśli nie dojdzie do spłaty, prawo do nieruchomości przejdzie w posiadanie banku, a różnica wynikająca z wartości nieruchomości i sumy wypłaconych rat kredytobiorcy zostanie zwrócona spadkobiercom.
Kluczową rolę odgrywa tu wartość rynkowa nieruchomości, ponieważ na jej podstawie można określić potencjalne raty, jakie będzie wypłacał bank. Zgodnie z art. 6 ust. 1 wspomnianej ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa:
- nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego,
- lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo.
Wartością rynkową nieruchomości jest szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny kredytobiorca jest w stanie uzyskać za swoją nieruchomość. Wycenę na potrzeby kredytu odwróconego wykonuje rzeczoznawca majątkowy, ale stanowi ona tylko podstawę do ustalenia kwoty odwróconej hipoteki.
Kalkulator bankowy przy ustaleniu kwoty kredytu odwróconego hipotecznego bierze pod uwagę wartość nieruchomości - obecną i przyszłą oraz koszty kredytu, a także płeć i wiek właściciela oraz stan jego zdrowia. Kwota kredytu hipotecznego w odwróconej formie zwykle mieści się w przedziale od 30 do 60 proc. wartości nieruchomości.
Podsumowanie
Odwrócony kredyt hipoteczny to usługa bankowa polegająca na tym, że właściciel mieszkania w zamian za comiesięczną wypłatę środków, zgadza się na przekazanie swojej nieruchomości na rzecz kredytodawcy po swojej śmierci. Na ten moment żaden z polskich banków w standardowej szeroko komunikowanej ofercie nie ma produktu, jakim jest odwrócony kredyt hipoteczny. Zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego wymaga przedstawienia praw własności do nieruchomości np.
tags: #odwrocona #hipoteka #zasady
