Odwrócona Hipoteka KPF: Co to Jest i Jak Działa?
- Szczegóły
W dobie wzrostu zainteresowania ofertami funduszy konieczna jest regulacja rynku. Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych zainteresowana tym tematem, zgłębiła go i stworzyła na tej podstawie raport.
Czym Jest Odwrócona Hipoteka?
W największym uproszczeniu istotą odwróconej hipoteki jest pozyskanie przez osobę starszą kapitału z należącej do niej nieruchomości przy zachowaniu dożywotniego prawa do zamieszkania w tym lokum.
Modele Odwróconej Hipoteki
Najistotniejsze znaczenie ma wyróżnienie modelu sprzedażowego (ang. home reversion) i kredytowego (ang. reverse mortgage).
- Model sprzedażowy (renta dożywotnia): Polega na przeniesieniu własności nieruchomości z chwilą podpisania umowy.
- Model kredytowy (odwrócony kredyt hipoteczny): Instytucja finansowa może przejąć na własność dom czy mieszkanie dopiero po śmierci kredytobiorcy i tylko wtedy, gdy zaciągniętego zobowiązania nie spłacą spadkobiercy. Innymi słowy nieruchomość stanowi tylko zabezpieczenie uregulowania należności, co daje znacznie lepszą pozycję seniorowi w sytuacji gdyby instytucja finansująca nie wypełniała swoich obowiązków.
Po śmierci kredytobiorcy spadkobiercy mają wybór czy będą spłacać dług, aby odzyskać nieruchomość czy nie. W przeciwieństwie do innych kredytów i pożyczek, roszczenia podmiotu finansującego wobec następców prawnych zmarłego ograniczone są do nieruchomości objętej umową. Nie można egzekwować długu z innych składników spadku.
Jeśli po śmierci seniora wartość nieruchomości przewyższa zadłużenie, a spadkobiercy nie są zainteresowani spłatą należności, to należy im się nadwyżka między wyceną przedmiotu umowy, a wysokością zobowiązania. Z drugiej strony kredyt ma charakter wyczerpywany, po określonym czasie mogą ustać wypłaty, co różni to rozwiązanie od modelu sprzedażowego zapewniającego na ogół, choć nie zawsze dożywotnią rentę.
Przeczytaj także: Odwrócona hipoteka – czy to się opłaca?
Porównując wysokości świadczeń obu rodzajów odwróconej hipoteki należy brać pod uwagę to, że często przy sprzedaży za życia na podmiot finansujący przychodzi także obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości oraz (z reguły) czynszu za części wspólne i ubezpieczenia lokum. Praktykowane jest także zapewnianie dodatkowych świadczeń zdrowotnych czy rozrywkowych.
Warto dodać, że niezależnie od wariantu oferta odwróconej hipoteki adresowana jest dla osób po 60 roku życia, ale zdarzają się usługodawcy zainteresowani pozyskaniem wyłącznie znacznie starszych klientów. Jeśli umowę zawierają wspólnie małżonkowie, oboje muszą spełniać kryterium wieku.
Odwrócona Hipoteka w Polsce
W Polsce tylko model kredytowy odwróconej hipoteki doczekał się regulacji ustawowej. Nastąpiło to dopiero w 2014 przez uchwalenie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Produkt ten mogą oferować tylko banki, a żaden z nich do chwili obecnej nie przedstawił takiej oferty.
Znacznie bardziej ryzykowne dla konsumentów umowy w modelu sprzedaży za życia zawierane są na zasadzie swobody kontraktowej z wykorzystaniem niektórych elementów umowy dożywocia i renty. Podejmowano już próby unormowania modelu sprzedażowego, czego efektem był projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, ale nie wszedł on w życie. Z nadzieją, choć niewielką można patrzeć na inicjatywy powrotu do tego pomysłu.
Mając na względzie to, że istnieją podmioty nie będące bankami, zainteresowane zawieraniem umów odwróconego kredytu hipotecznego oraz brak możliwości nabywania renty dożywotniej od banków, warto rozważyć uprawnienie do oferowania obu rodzajów odwróconej hipoteki banków i innych instytucji, stawiając jednocześnie im wszystkim szereg wymogów dotyczących wypłacalności i treści proponowanych umów oraz poddać je nadzorowi KNF.
Przeczytaj także: Opinie o Odwróconej Hipotece: Przypadek Ireny Dziedzic
Warto dopuścić do świadczenia usług tego rodzaju między innymi Towarzystwa Ubezpieczeń na życie. W naszym kraju zdają się dominować krytyczne opinie o odwróconej hipotece, choć z częścią z nich należy się zgodzić, nie warto odrzucać tej instytucji jako takiej.
Należy z emfazą zaznaczyć, że prawie wszyscy decydujący się na pozyskanie środków z umowy odwróconej hipoteki za swoje lokum dostaną znacznie mniej niż połowę jego wartości rynkowej. Szacuje się, że wysokość świadczeń wypłacanych z umowy odwróconego kredytu hipotecznego w zależności od stóp procentowych, okresu i częstotliwości wypłat wyniesie od 32% do 40% wartości nieruchomości.
Według różnych wyliczeń renta dożywotnia za mieszkanie czy dom o wartości 400 000 PLN dla 65-letniego mężczyzny może wynosić od 638 do 774 PLN miesięcznie, a dla kobiety w tym samym wieku od 496 do 605 PLN.
Doświadczenia pokazują, że podmioty sprzedające renty dożywotnie zainteresowane są tylko nieruchomościami położonymi w centrum lub blisko centrum kilkunastu największych miast w Polsce. Dopóki nie pojawi się oferta banków lub ustawodawca nie wprowadzi mechanizmów zabezpieczających beneficjentów rent dożywotnich, odwrócona hipoteka pozostaje umową tylko dla osób akceptujących wysokie ryzyko.
Jeśli lokum zostało obciążone hipoteką na rzecz seniora, jest on uprawniony do egzekwowania roszczeń z nieruchomości bez względu na to kto jest jej właścicielem.
Przeczytaj także: Warunki Odwróconej Hipoteki
Jeśli świadczenie nie jest waloryzowane, to po latach wypłat spadek siły nabywczej może być bardzo znaczący, nawet jeśli nie dojdzie do spektakularnych perturbacji w gospodarce. Przykładowo przy inflacji średniorocznej na poziomie 4% pieniądz straci przez 20 lat ponad 54% wartości.
Popularność odwróconej hipoteki w Polsce ogranicza postrzeganie jej przez wielu potencjalnie zainteresowanych, jako pozbawiania spadkobierców należnych im dóbr. Dlatego w naszym kraju, w przeciwieństwie do rynków dojrzałych, skorzystanie z tej umowy rozważają głównie osoby nie posiadające bliższej rodziny, w szczególności dzieci.
Sąd Najwyższy w wyroku z 24.4.2018 V CNP 22/17 oddalił powództwo o alimenty od dzieci ze względu na brak stanu niedostatku potencjalnie uprawnionej. W orzeczeniu wskazano, że kobieta samotnie zajmująca mieszaniu o powierzchni przekraczającej 130m2 jest w stanie uzyskać środki utrzymania zawierając umowę odwróconego kredytu hipotecznego.
W RP według danych szacunkowych zawarto co najwyżej kilkaset tego typu umów. Tylko w 2017 roku w Wielkiej Brytanii, która jest liderem w Europie pod tym względem miało miejsce 37 037 takich transakcji, a w Szwecji 1300 seniorów powiększyło swój budżet domowy za pomocą renty hipotecznej. Na najbardziej rozwiniętym rynku świata jakim są Stany Zjednoczone liczba umów odwróconej hipoteki przekroczyła milion i ciągle rośnie.
Najistotniejszą odmienność krajowego rynku stanowią ramy prawne. Jak już zasygnalizowana regulacja odwróconej hipoteki w Polsce jest nie tylko szczątkowa, ale i martwa, co różni nasz kraj od wielu ustawodawstw. Istotny jest także brak stabilizującego zaangażowanie państwa. W USA wyspecjalizowana agencja rządowa (Federal Housing Administration w skrócie FHA) ubezpiecza klientów korzystających z programu Home Equity Conversion Mortgage w skrócie HECM na wypadek braku wypłaty, a finansującego od spadku wartości nieruchomości poniżej kwoty zadłużenia.
Ilu seniorów podpisało w Polsce umowę o rencie dożywotniej?
Z danych KPF wynika, że w 2014 roku było ich kilkuset. Tymczasem w Stanach Zjednoczonych, które są liderem rynku hipoteki odwróconej na świecie, już kilka lat temu liczba klientów oscylowała wokół miliona.
Odwrócona Hipoteka na Świecie
Hipoteka odwrócona, która w Polsce wciąż jest uznawana za rozwiązanie nowe i nieuregulowane prawnie, za granicą jest znana od lat i zdobywa coraz większą popularność. Międzynarodowe badanie „Equity Release Schemes in the EU” wykazało, że różne formy odwróconej hipoteki istnieją w ponad połowie krajów Unii Europejskiej, a wartość całego rynku już w 2009 roku była szacowana na 4,7 mld euro.
Potrzeba jest matką wynalazku - tak można podsumować genezę powstania hipoteki odwróconej. Wymyśł ją w 1961 roku kalifornijski bankowiec, Nelson Haynese, by znaleźć rozwiązanie na problemy finansowe koleżanki.
Według danych „National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA)” oraz „Reverse Market Insight Inc” w 2010 udział żyjących w USA seniorów korzystających zarówno z hipoteki odwróconej w modelu kredytowym jak i sprzedażowym przekroczył 2 proc. Anglia jest z kolei największym rynkiem rent dożywotnich w Europie.
Drugim dużym rynkiem hipoteki odwróconej jest w Unii Europejskiej Hiszpania. Oferowane są tu zarówno produkty typu kredytowego, jak i sprzedażowego. Trzeci co do wielkości rynek w UE stanowi Irlandia. Renta dożywotnia jest mniej popularna we Francji oraz w Niemczech.
Potencjał Rynku w Polsce
Według danych Eurostatu, polscy seniorzy w wieku 65 plus są właścicielami 2,5 mln mieszkań i domów. To stwarza duży potencjał dla rynku hipoteki odwróconej w kraju, ale tylko teoretycznie. W grudniu 2014 weszła w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, który mogłyby zaoferować banki. Mimo tego sam produkt istnieje jedynie na papierze, ponieważ żaden bank nie wprowadził go do swojej oferty.
Z kolei funkcjonujący od 7 lat rynek renty dożywotniej (czyli hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym) wciąż regulowany jest przepisami kodeksu cywilnego i nie doczekał się stosownej ustawy rządowej, mimo że prace trwają.
Według Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych na koniec 2013 roku czołowe fundusze hipoteczne udzielające rent dożywotnich w naszym kraju zarządzały nieruchomościami o wartości 67,6 mln zł. Z kolei liczba zawartych umów renty dożywotniej w 2014 r. wyniosła blisko pół tysiąca.
Dodatkowo, jak podaje Eurostat, Polska należy do krajów o względnie wysokim odsetku gospodarstw domowych posiadających własne mieszkanie. Wynosi on blisko 84 proc., przy czym w Niemczech jest to niespełna 53 proc.
Renta dożywotnia czy odwrócony kredyt hipoteczny, zarówno w Polsce, jak i za granicą, na razie nie będą produktami masowymi. Dodatkowo, w polskiej rzeczywistości niewielu jest seniorów, którzy nie chcą przekazać swojej nieruchomości dzieciom lub innym spadkobiercom.
Stereotypy i Rzeczywistość
Mówi się, że instytucje finansowe, które oferują odwróconą hipotekę, działają bez odpowiednich przepisów prawnych. Mówi się, że fundusze hipoteczne powinny być pod nadzorem KNF, lub że hipotekę odwróconą miałyby oferować tylko ubezpieczyciele i banki. Wreszcie, że warto poczekać na rządową ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, która ureguluje rynek.
Rynek hipoteki odwróconej cechuje duży potencjał wzrostu. Na jego rozwój wpływają nie tylko czynniki demograficzne i społeczne, ale również mało efektywny system emerytalny.
W tej chwili, na polskim rynku, hipoteka odwrócona funkcjonuje w modelu sprzedażowym. Prace nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym wciąż trwają. Na rynkach rozwiniętych oba te modele występują równolegle.
Największym europejskim rynkiem, którego wartość stanowi aż 61 proc. całego europejskiego sektora odwróconej hipoteki, jest obecnie Wielka Brytania. W tym kraju zarówno umowy bazujące na pożyczce (od 2004 roku), jak i na sprzedaży (od 2007 roku) są regulowane przez FSA (odpowiednik Komisji Nadzoru Finansowego).
Fundusze hipoteczne, które działają na polskim rynku, oferują rentę dożywotnią w oparciu o artykuły kodeksu cywilnego (zapisy o rencie dożywotniej art. 903-906, oraz o dożywociu art. 908).
W momencie podpisania umowy o dożywocie, przeniesienie własności nieruchomości na fundusz następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia na rzecz emeryta. Prawo dożywocie obejmuje też służebność osobistą mieszkania oraz wypłatę comiesięcznych świadczeń. Oba prawa są wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości. Zaletą jest to, że obciążona prawem jest nieruchomość, a nie sam fundusz, jak ma to miejsce w przypadku umowy renty.
Umowa o dożywocie zabezpiecza seniora na wypadek ogłoszenia upadłości funduszu - mimo zmiany właściciela nieruchomości prawa dożywotnika pozostaną w mocy (zgodnie z artykułem 1000 Kodeksu Postępowania Cywilnego).
Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych - wraz z funduszami hipotecznymi działającymi w Polsce - wypracowała Księgę Zasad Dobrych Praktyk, która wyznacza najwyższe standardy postępowania w działalności gospodarczej Członków KPF. Księga V obejmuje działalność funduszy hipotecznych. W dokumencie tym szczegółowo zostały opisane czynności przedkontraktowe, kontraktowe, działania podejmowane w trakcie umowy oraz praktyki zakazane.
Według danych statystycznych GUS, ponad dwa miliony polskich seniorów posiada nieruchomości, które mogłyby stać się przedmiotem umów hipoteki odwróconej.
Prace nad rządową ustawą trwają od czterech lat. Tymczasem, wg prognozy Deloitte, blisko 75 proc. Polaków nie oszczędza na dodatkową emeryturę, a około 98 proc. obecnych emerytów, jako jedyne źródło dochodów wskazuje emerytury. Dla wielu z nich, jedynymi istotnymi aktywami, są własne mieszkania, czyli środki finansowe zamrożone niejako w nieruchomości.
Najnowszy raport KPF odpowiada na pytania dotyczące trendów i spodziewanego rozwoju dotyczącego rynku hipotek odwróconych.Rośnie liczba zawieranych umówW końcówce 2013 roku zapoznaliśmy się z raportem UOKiK mówiący o firmach proponujących opcję hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym.
W latach 2011-2013 sporządzono aż 300 umów. Osoby decydujące się na podpisanie umowy mają średnio 75,2 lat. Od I kwartału 2013 r. wiek ten zaczął spadać. W zamian za dożywotnią rentę w 2011 r., spółki pozyskały mieszkania o średniej powierzchni 42,33 m2. W 2012 roku średni metraż wzrósł do 46,09 m2 żeby do końca 2013 r. wzrosnąć ponownie do 46,23 m2
Mapa zarządzanych nieruchomości
Województwo mazowieckie góruje pod względem zawieranych transakcji (30 proc.). Na drugim miejscu plasuje się województwo pomorskie i dolnośląskie (13 proc.). W województwie śląskim znalazło się 10 proc. wszystkich, natomiast w wielkopolskim- 7 proc. Reszta województw zawarła 6 proc. pozostałych nieruchomości.
Dwa produkty - jeden cel
Rozgorzała dyskusja dotycząca hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym. Chodzi głównie o praktyczne zastosowanie różnych modeli biznesowych. Najbardziej znaczącą różnica pomiędzy kredytem hipotecznym a rentą dożywotnią jest moment wypłacania świadczeń. Odwrócony kredyt hipoteczny daje możliwość uzyskania dodatkowych dochodów osobom, które chcą poprawić swój status. Wypłata środków trwa od 5 do 10 lat. Renta dożywotnia natomiast daje szansę osobom, których renta nie wystarcza na zaspokojenie codziennych potrzeb.
Zapewnić bezpieczeństwo
Każdy powyższy produktów finansowych może być wybierany w zależności od potrzeb klienta. Ważne jest by weszła w życie ustawa pozwalająca na jednoczesne funkcjonowanie obu produktów finansowych na rynku.
KPF postanowił zbadać ten jeszcze dość niszowy temat, co zaowocowało stworzeniem pierwszego raportu na podstawie danych z największych polskich funduszy hipotecznych (które są Członkami KPF). Od 2011 do końca 2013 roku, fundusze podpisały ponad 300 umów. Między 2011 i 2012 r. liczba ich klientów wzrosła o 100 proc. a w 2013 roku o ponad 40 proc.
Mieszkania, które zostały pozyskane przez spółki w zamian za wypłacaną dożywotnio rentę na koniec 2011 r. wynosił w 2017 r. 49 m kw.
Odwrócona hipoteka a sytuacja seniorów w Wielkiej Brytanii
Z danych KPF wynika, że największe fundusze hipoteczne w Polsce podpisały dotychczas blisko 400 umów hipoteki odwróconej. Tymczasem w wielkiej Brytanii rynek produktów equity release funkcjonuje od ponad 25 lat, a Seniorzy otrzymują spektrum rozwiązań dopasowanych do ich potrzeb. W ramach rządowego programu Pension Wise państwo zapewnia im profesjonalne doradztwo dotyczące finansów na emeryturze.
Z danych Equity Release Council (ERC) wynika, że z usługi hipoteki odwróconej w Wielkiej Brytanii skorzystało już blisko 400 tysięcy seniorów. Wielka Brytania jest największym rynkiem hipoteki odwróconej w Europie. Od 1991 do 2015 instytucje finansowe wypłaciły seniorom korzystającym z tej usługi 17 miliardów funtów. Rocznie podpisuje się tam ok. 20-30 tys. nowych umów hipoteki odwróconej, a od 1991 roku do 2015 roku zawarto tu ponad 350 tys. umów w obu modelach, co stanowi 2,8 proc. populacji Seniorów[i]. Rynek wciąż ma duży potencjał.
- Z danych English Longitudinal Study of Ageing (ELSA) wynika, że w Wielkiej Brytanii ponad 80 proc. osób w wieku lat 65-74 posiada na własność nieruchomość mieszkalną. Szacuje się, że całkowita wartość mieszkalnych nieruchomości osób starszych to aż 1,4 biliona funtów - mówi Nigel Waterson, Przewodniczący Equity Release Council (ERC), największej organizacji skupiającej pond 400 podmiotów związanych z branżą hipoteki odwróconej w Wielkiej Brytanii. - Eksperci przyznają, że rynek equity release w naszym kraju rozwija się bardzo dynamicznie. Nie zmienia to jednak faktu, że zarówno przed całą branżą jak i brytyjskim Rządem stoi jeszcze szereg zadań zapewniających poprawę sytuacji finansowej i jakości życia Seniorów - dodaje.
ERC ma na swoim koncie m.in. stworzenie Code of Conduct, czyli Zasad Dobrych Praktyk obejmujących całą branżę, kampanie informacyjne, edukacyjne, działania zapewniające transparentność rynku (m.in. Instytucje finansowe działające na brytyjskim rynku, kierujące się Zasadami Dobrych Praktyk mają szereg wymogów, zaleceń i zasad, którymi muszą kierować się w obsłudze seniorów. Do najważniejszych należy dokładne omówienie konsekwencji skorzystania z wybranego produktu equity release, nie tylko dla klienta, ale również dla jego rodziny. Po drugie przekazanie klientowi wszelkich informacji o ryzykach, cechach i korzyściach produktu, rozważenie z nim wszystkich alternatyw i co istotne - uwzględnienie stanu psychicznego i umysłowego decydenta.
tags: #odwrocona #hipoteka #KPF #co #to #jest
