Odwrócona Hipoteka w Polsce: Zasady Działania, Modele i Opinie
- Szczegóły
Od 2014 roku Polacy mogą korzystać z oferty zwanej odwróconą hipoteką. Jest to rozwiązanie działające z powodzeniem od wielu lat chociażby w krajach Europy Zachodniej. Pozwala właścicielom mieszkań na uzyskanie dodatkowego dochodu. Odwrócony kredyt hipoteczny skierowany jest przede wszystkim do osób starszych, choć oczywiście nie tylko oni są uprawnieni do zawarcia takiej umowy. 15 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa dotycząca hipoteki odwróconej (Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym[1]).
Co to jest odwrócona hipoteka?
Odwrócona hipoteka to produkt finansowy przeznaczony głównie dla seniorów, którzy są właścicielami nieruchomości, lecz potrzebują dodatkowego wsparcia finansowego na codzienne wydatki, leczenie czy poprawę jakości życia. Jest to forma zabezpieczenia finansowego, która pozwala osobie starszej uwolnić kapitał zgromadzony w posiadanym mieszkaniu lub domu bez konieczności jego opuszczania.
W praktyce właściciel nieruchomości zawiera umowę z funduszem hipotecznym lub instytucją finansową, na podstawie której przekazuje prawo własności do swojej nieruchomości w zamian za comiesięczne świadczenia pieniężne wypłacane aż do końca życia. Pomimo przeniesienia prawa własności, senior zachowuje prawo dożywotniego użytkowania nieruchomości - może w niej mieszkać bez żadnych dodatkowych kosztów, jak czynsz czy opłaty administracyjne.
Odwrócona hipoteka w Polsce jest oferowana przede wszystkim w modelu tzw. renty dożywotniej, czyli umowy dożywocia. Drugi model - odwrócony kredyt hipoteczny, w którym właściciel pozostaje posiadaczem nieruchomości, a bank jedynie udziela mu kredytu pod jej zastaw - praktycznie nie funkcjonuje obecnie na polskim rynku.
Warto podkreślić, że odwrócona hipoteka stanowi szczególnie atrakcyjną opcję dla osób samotnych, które nie mają bliskich, którym mogłyby pozostawić nieruchomość w spadku, lub dla tych, których sytuacja finansowa w podeszłym wieku stała się trudna, a wartość ich mieszkania lub domu może zostać efektywnie wykorzystana na pokrycie bieżących potrzeb.
Przeczytaj także: Sterowniki i usterki ASUS K52J
Decyzja o skorzystaniu z odwróconej hipoteki powinna być poprzedzona dokładną analizą sytuacji finansowej oraz szczegółów oferty wybranego funduszu hipotecznego, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień lub niekorzystnych zapisów w umowie.
Modele odwróconej hipoteki
W Polsce funkcjonują dwa podstawowe modele odwróconej hipoteki, które znacznie różnią się pod względem zasad działania, konsekwencji prawnych oraz oferowanych korzyści dla seniorów.
- Model sprzedażowy (renta dożywotnia)
Model sprzedażowy, często nazywany również rentą dożywotnią lub umową dożywocia, jest najpopularniejszą formą odwróconej hipoteki w Polsce. W tym modelu właściciel nieruchomości całkowicie przenosi prawo własności swojego mieszkania lub domu na fundusz hipoteczny bądź inną instytucję finansową.
- Model kredytowy (odwrócony kredyt hipoteczny)
Drugi model, odwrócony kredyt hipoteczny, polega na zaciągnięciu przez właściciela nieruchomości kredytu pod zastaw posiadanego mieszkania lub domu. W odróżnieniu od modelu sprzedażowego, własność nieruchomości nie zostaje przeniesiona na instytucję finansową - senior pozostaje jej właścicielem aż do swojej śmierci.
Cechy charakterystyczne modelu kredytowego:
Przeczytaj także: Zastosowanie wężyków do filtra osmozy
- Zachowanie prawa własności - nieruchomość nadal należy do właściciela aż do śmierci.
- Wypłata środków w formie kredytu - środki wypłacane są jednorazowo lub w ratach, w formie kredytu.
- Konieczność zwrotu kredytu - po śmierci właściciela spadkobiercy mogą spłacić kredyt i zachować nieruchomość lub przekazać ją bankowi w celu uregulowania długu.
- Niedostępność na rynku polskim - aktualnie ten model praktycznie nie funkcjonuje w Polsce z uwagi na brak zainteresowania banków i złożoność regulacyjną.
Z powodu braku realnych ofert bankowych, model kredytowy pozostaje raczej koncepcją teoretyczną w polskich realiach. Seniorzy zainteresowani odwróconą hipoteką są więc niemal całkowicie zdani na pierwszy, czyli model sprzedażowy (renta dożywotnia).
Plusy i minusy odwróconej hipoteki
Decyzja o skorzystaniu z odwróconej hipoteki powinna być dobrze przemyślana.
Jak działa odwrócona hipoteka?
Mechanizm odwróconej hipoteki jest stosunkowo prosty. Seniorzy przekazują prawa do swoich mieszkań prywatnym firmom, które w zamian zobowiązują się do wypłaty renty do końca życia właściciela nieruchomości.
Choć odwrócona hipoteka funkcjonuje w Polsce od kilku lat, nadal brakuje jej pełnych regulacji prawnych. Umowy opierają się na przepisach ustawy o księgach wieczystych, kodeksie postępowania cywilnego oraz kodeksie cywilnym. Branża przyjęła również zestaw dobrych praktyk, aby chronić interesy seniorów.
Według raportu Związku Przedsiębiorstw Finansowych najczęściej z tej usługi korzystają osoby w wieku 75-80 lat. Od 2010 do 2023 roku fundusze wypłaciły łącznie 34 mln zł w ramach odwróconej hipoteki, z czego prawie 5 mln zł w samym 2023 roku. Średnia wartość nieruchomości przekazanych funduszom wyniosła 411,6 tys. zł, a przeciętny metraż mieszkań to 51,7 m kw. Najwięcej transakcji miało miejsce w województwie mazowieckim.
Przeczytaj także: Odwrócona osmoza: Twój przewodnik
Senior sprzedaje bankowi mieszkanie lub dom za kwotę stanowiącą wartość rynkową nieruchomości. Pieniędzmi, które otrzyma, może swobodnie dysponować. Ma też prawo mieszkać w formalnie sprzedanej nieruchomości do końca życia. Dla seniorów są także inne rozwiązania, jednak niektóre z nich bywają ryzykowne.
Kto może skorzystać z odwróconej hipoteki?
Najczęściej z odwróconej hipoteki mogą skorzystać osoby powyżej 65. roku życia, które są właścicielami nieruchomości.
Najprościej odpowiadając na pytanie, czym jest kredyt hipoteczny odwrócony, można powiedzieć, że jest to sprzedaż nieruchomości bankowi. Bank wypłaca właścicielowi nieruchomości kwotę będącą wartością rynkową nieruchomości. Może wypłacić te pieniądze jednorazowo lub ratalnie - zależy od umowy. Właściciel domu bądź mieszkania może dowolnie dysponować tymi środkami. Ma także prawo do mieszkania w „sprzedanej” nieruchomości do końca swojego życia.
Odwróconą hipotekę oferować mogą swoim klientom wyłącznie banki. Obie strony przystępujące do umowy maja określone obowiązki. Po stronie banku leży przede wszystkim sprawdzenie stanu prawnego lokalu. Także druga strona ma pewne obowiązki względem banku. Osoba decydująca się na odwróconą hipotekę musi w wyznaczonym terminie dostarczyć bankowi wszystkie wymagane dokumenty. Co więcej, kredytobiorca ma obowiązek utrzymywać nieruchomość w odpowiednio dobrym stanie - co jest zrozumiałe z punktu widzenia banku, który nie chce, aby „zakupiony” lokal po latach miał o wiele mniejszą wartość.
Kto nie może skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego? Będą to zarówno najemcy lokalu i osoby posiadające spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a więc ci, którzy nie posiadają prawa własności nieruchomości.
Jak wspomnieliśmy na samym początku, główną grupą docelową odwróconego kredytu hipotecznego są osoby starsze. Wynika to przede wszystkim z dość niskich świadczeń emerytalnych - w marcu 2020 średnia arytmetyczna dla emerytur wynosiła 2 395,11 zł, jednakże najczęściej wypłacana kwotą było 1 802,07 zł[2]. Elementem budzącym wątpliwość niektórych jest utrata przez spadkobierców prawa do lokalu. Istnieje możliwość spłacenia powstałego zadłużenia i odzyskania nieruchomości.
Odwrócona hipoteka jest wciąż nowym produktem na polskim rynku, co może wiązać się z niewielką ofertą banków w tym zakresie.
Case study - historia Romana
Przez całe życie pracował jako nauczyciel matematyki w jednym z lokalnych liceów. Był osobą aktywną, energiczną, a jego mieszkanie na lubelskim Czechowie stanowiło dla niego prawdziwe centrum życia. Przeżył w nim ponad 30 lat - mieszkał tu wraz z żoną, która kilka lat temu zmarła. Niestety Roman nigdy nie miał dzieci, a dalsza rodzina mieszkała za granicą i praktycznie stracił z nimi kontakt.
Po śmierci żony sytuacja finansowa Romana znacznie się pogorszyła. Jego emerytura, wynosząca około 2800 zł miesięcznie, okazała się niewystarczająca do pokrycia rosnących kosztów życia, szczególnie opłat związanych z leczeniem i regularną rehabilitacją po przebytej kilka lat wcześniej operacji biodra. Co miesiąc, po opłaceniu rachunków i leków, zostawało mu zaledwie kilkaset złotych na jedzenie oraz podstawowe potrzeby. Sytuacja stawała się coraz bardziej dramatyczna, ponieważ inflacja oraz rosnące ceny energii zaczęły dodatkowo obciążać budżet seniora.
Roman początkowo rozważał sprzedaż mieszkania, którego wartość oszacowano na około 450 tys. zł. Jednak myśl o opuszczeniu swojego mieszkania, w którym spędził ponad 40 lat życia, wywoływała u niego silny stres i niepokój. Co więcej, Roman nie miał rodziny ani bliskich osób, którym mógłby przekazać nieruchomość. Właśnie w tym momencie znajomy, który znał sytuację Romana, zasugerował mu zapoznanie się z tematem odwróconej hipoteki.
Po wstępnym zbadaniu tematu, Roman zdecydował się na konsultację z pośrednikiem nieruchomości, który szczegółowo przedstawił mu dostępne opcje oraz warunki współpracy z funduszami hipotecznymi. Pośrednik pomógł Romanowi zrozumieć, że dla osób w jego sytuacji najkorzystniejszym rozwiązaniem jest model sprzedażowy, czyli renta dożywotnia. Razem wybrali ofertę Funduszu Hipotecznego DOM, który zaproponował Romanowi miesięczne świadczenie w wysokości 2200 zł, prawo dożywotniego zamieszkania w mieszkaniu oraz pokrycie wszystkich kosztów utrzymania nieruchomości, takich jak czynsz, remonty czy podatki.
Roman zdecydował się podpisać umowę po dokładnym przeanalizowaniu jej zapisów, upewniając się, że nie straci prawa do zamieszkania i że wysokość świadczenia jest zabezpieczona przed inflacją. Dziś Roman otrzymuje regularne, miesięczne wypłaty, co znacząco poprawiło jego komfort życia. Nie martwi się już o koszty opłat za mieszkanie, leki, wizyty lekarskie czy nawet drobne przyjemności, na które wcześniej nie mógł sobie pozwolić.
Podsumowując, Roman jest dziś bardzo zadowolony z podjętej decyzji. Dzięki odwróconej hipotece udało mu się odzyskać niezależność finansową, zachować ulubione miejsce zamieszkania oraz odzyskać poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji finansowej w trudnym okresie swojego życia. Co ważne, decyzja o odwróconej hipotece okazała się w pełni zgodna z jego potrzebami i oczekiwaniami.
Fundusze oferujące rentę dożywotnią
W Polsce funkcjonuje kilka renomowanych funduszy hipotecznych oferujących odwróconą hipotekę w modelu renty dożywotniej.
Źródła i dodatkowe informacje
Poniżej znajdziesz przydatne źródła oraz dodatkowe materiały dotyczące odwróconej hipoteki w Polsce:
- Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów - ostrzeżenia i rekomendacje dotyczące odwróconej hipoteki
- Fundusz Hipoteczny DOM - oferta i informacje
- Fundusz Familia - renta dożywotnia
Nota prawna: Ten artykuł został przygotowany z wykorzystaniem narzędzia sztucznej inteligencji ChatGPT, które posłużyło jako wsparcie w tworzeniu treści. Tematyka, struktura oraz interpretacja poruszanych kwestii powstały na podstawie mojego pomysłu, wiedzy i doświadczenia jako profesjonalnego pośrednika nieruchomości. ChatGPT pomógł w organizacji tekstu, opracowaniu przykładów i usprawnieniu komunikacji, co pozwoliło na efektywniejsze przekazanie istotnych informacji. Wszystkie przedstawione treści zostały przeze mnie zweryfikowane i dostosowane, aby zapewnić ich merytoryczność i zgodność z realiami branży. W artykule wymienione zostały nazwy firm oraz linki do produktów i narzędzi.
tags: #odwrócona #hipoteka #zasady #działanie #opinie
