Odwrócona Hipoteka w Polsce: Statystyki i Perspektywy Rozwoju
- Szczegóły
Hipoteka odwrócona w modelu sprzedażowym funkcjonuje w Polsce od 2008 roku. Od tego czasu rynek dojrzał i zmienił się, choć na tle innych krajów - jak chociażby Stanów Zjednoczonych czy Wielkiej Brytanii - Polska wciąż jest w przededniu boomu na tę usługę.
Eksperci przewidują, że ten boom nadejdzie, zwłaszcza w krajach, w których stopa zastąpienia jest niska, a luka emerytalna wysoka. Profesjonalna branża hipoteki odwróconej od lat wskazuje na potrzebę uregulowania swojego rynku.
Potencjał i Perspektywy Rynku
Z danych i badań przytoczonych w monografii prawniczej „Odwrócona hipoteka jako nowa usługa na rynku finansowym” wynika, że w całej Europie jest potencjał dla hipoteki odwróconej w kwocie 20 mld euro rocznie, a wartość nieruchomości posiadanych przez emerytów już w 2010 roku odpowiadała jednej trzeciej luki emerytalnej na Starym Kontynencie.
W 2013 roku szacowano, że w perspektywie 10-15 lat najwyższy popyt na hipotekę odwróconą będzie można zaobserwować m.in. w Polsce, Niemczech, Belgii, Francji, Szwecji, Finlandii, na Litwie i Łotwie. Czy ten moment już nadszedł? Jak zmienił się polski rynek w ciągu dziesięciu lat?
Statystyki Rynku Hipoteki Odwróconej w Polsce
Z danych KPF wynika, że w ciągu dziesięciu lat największe fundusze hipoteczne zrzeszone w tej instytucji podpisały blisko 1000 umów o dożywocie i wypłaciły seniorom blisko 16 mln świadczeń. Dziś wspomniane fundusze zarządzają nieruchomościami o łącznej wartości 75 mln zł.
Przeczytaj także: Sterowniki i usterki ASUS K52J
Największa dynamika przyrostu nowych umów była obserwowana w latach 2012-2013. W roku 2014 rynek wyhamował, przede wszystkim z powodu braku zapowiadanych regulacji oraz nadzoru nad podmiotami oferującymi usługę. W 2017 roku zainteresowanie hipoteką odwróconą ponownie zaczęło wzrastać, a tylko w pierwszych miesiącach 2018 roku Fundusz Hipoteczny DOM zanotował o 400 proc. więcej zapytań aniżeli rok wcześniej.
- W ciągu dziesięciu lat do naszego funduszu wpłynęło łącznie ponad 50 tys. zapytań w sprawie renty dożywotniej, a sami seniorzy złożyli kilkanaście tysięcy wniosków. Wielu seniorów nie zdecydowało się na podpisanie umowy, ponieważ - podobnie jak cała branża - czekali na odpowiednie regulacje, które zwiększyłyby bezpieczeństwo klientów i usługodawców. Niedawno temat ustawy powrócił, a w październiku Sejmowa Komisja Polityki Senioralnej debatowała na temat obecnych i przyszłych regulacji dotyczących umowy świadczeń dożywotnich i odwróconego kredytu hipotecznego - mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.
Potrzeba Regulacji Prawnych
Profesjonalna branża hipoteki odwróconej od lat wskazuje na potrzebę uregulowania swojego rynku. W 2012 roku stworzyła Zasady Dobrych Praktyk (wypracowane w ramach KPF), a od roku 2013 aktywnie uczestniczyła w pracach nad projektem Ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, który ostatecznie został wycofany z procesu legislacyjnego.
W marcu 2015 roku i ponownie w listopadzie 2016 roku KPF i najwięksi przedstawiciele branży opublikowali list otwarty dotyczący wznowienia prac nad Ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym. Wśród adresatów, którzy otrzymali pismo byli wówczas m.in.: Kancelaria Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej, Ministerstwo Rozwoju, Narodowy Bank Polski, Związek Banków Polskich, Komisja Nadzoru Finansowego, UOKiK, Rada Polityki Pieniężnej, Rzecznik Praw Obywatelskich, związki emerytów i rencistów oraz posłowie.
Porównanie z Rynkami Zagranicznymi
Hipoteka odwrócona, przez ostatnie 25 lat, najprężniej rozwijała się w USA, Australii i Wielkiej Brytanii. Do krajów, w których seniorzy korzystają z tego rozwiązania dołączyły kilka lat temu Włochy, ale istotne wzrosty na rynku zaczęto notować dopiero rok temu, gdy pojawiły się dedykowane usłudze regulacje prawne.
Przeczytaj także: Zastosowanie wężyków do filtra osmozy
W Wielkiej Brytanii, roczna ilość nowych umów hipoteki odwróconej (ang. equity release) wzrosła z 27 563 tys. w 2016 roku, do 37 037 w 2017 roku, co oznacza przyrost na poziomie 34 proc. tylko w ostatnim roku. Dawid Burrowes, Prezes Equity Release Council, organizacji branżowej zrzeszającej podmioty świadczące usługę hipoteki odwróconej, powiedział że coraz więcej Brytyjczyków zaczyna traktować produkty finansowe bazujące na hipotece odwróconej jako bezpieczne źródło dochodu na emeryturze.
We Włoszech tylko od 2016 roku, kiedy wprowadzono nowe prawo i nadzór nad rynkiem, do końca 2017 zawarto ok. 4 tys. umów. Tymczasem w Szwecji, hipotekę odwróconą oferuje wyspecjalizowana instytucja finansowa nadzorowana przez Szwedzki Urząd Nadzoru Finansowego, obsługująca blisko 10 tysięcy klientów. W tym kraju tylko w 2017 roku przybyło 1300 nowych klientów, a wartość wypłaconych świadczeń wzrosła o 25 proc.
Sytuacja na Polskim Rynku
Fot. stock.adobe.com/Kzenon Banki wolą nie ryzykować, a fundusze hipoteczne działają na niewielką skalę - tak można podsumować sytuację na rynku odwróconych hipotek w Polsce. Przypomnijmy, ze chodzi o to, aby posiadacze nieruchomości mogli uwolnić część zamrożonego w niej kapitału zachowując prawo do mieszkania w swoich „czterech kątach”.
Teoretycznie dopuszczalna jest jednorazowa wypłata świadczenia lub wypłacanie świadczenia przez określony czas. Przez cały okres właścicielem mieszkania zostaje senior. Po jego śmierci spadkobiercy mają 12 miesięcy na spłatę zobowiązania wobec banku. Jeśli tego nie zrobią, to bank sprzedaje nieruchomość i zaspokaja swoje roszczenie. Jeśli po sprzedaży pozostanie nadwyżka, to pieniądze będą dziedziczone przez spadkobierców.
Dlaczego banki nie oferują odwróconych kredytów? Przeszkadza w tym zarówno ryzyko długowieczności seniora, jak i ryzyko reputacyjne. To drugie ma przynajmniej dwa źródła. Po pierwsze są to nieuniknione spory sądowe pomiędzy bankiem i klientami, którzy - jako seniorzy - powinni być szczególnie przez państwo chronieni.
Przeczytaj także: Odwrócona osmoza: Twój przewodnik
Co więcej, regularne świadczenia z odwróconego kredytu mają być wypłacane przez określony z góry czas np. 10, 15 czy 20 lat. Nie są to więc świadczenia dożywotnie, co już jest powodem do konfliktów między stronami, podważania umów czy negatywnego odbioru społecznego.
Tam gdzie banki dziś nie działają, tam rozwijają się tzw. fundusze hipoteczne. Sprzedają one dożywotnie renty bazujące na prawie dożywocia.
W takim przypadku senior już przy podpisaniu umowy przenosi prawo do posiadanej nieruchomości na firmę, która zobowiązuje się do wypłacania dożywotnich świadczeń pieniężnych. Co do zasady senior zachowuje prawo do mieszkania w posiadanym lokalu. W tym modelu skoro senior przenosi prawo do nieruchomości na firmę, to i wypłacające dożywotnie świadczenie firma powinna przejąć obowiązek opłacania podatku od nieruchomości czy opłat za użytkowanie wieczyste.
Podstawowym problemem przy produktach powszechnie nazywanych odwróconą hipoteką jest to, że bardzo często senior otrzyma w ramach wypłacanych świadczeń mniej niż połowę wartości nieruchomości.
Do tego dochodzą kwestie kulturowe, z których wynika chęć seniorów do przekazania kolejnym pokoleniom posiadanego majątku bez obciążeń. Efekt? Fundusz Hipoteczny Dom, który - jak szacuje Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych (KPF) - ma 70-proc. udział w rynku dożywotnich rent hipotecznych w Polsce miał w portfelu na koniec 2017 roku 211 mieszkań - wynika ze sprawozdania tej firmy. Taki portfel udało się zbudować od 2008 roku.
Dla porównania w USA w samym tylko 2017 roku podpisano ponad 55 tysięcy nowych umów, a w Wielkiej Brytanii w 2018 roku nowych umów było ponad 47 tysięcy.
Choć nie ma co łudzić się, że polski rynek mógłby szybko urosnąć do takich rozmiarów, to bez wątpienia pomogłoby w tym stworzenie ustawy dedykowanej rynkowi rent dożywotnich.
Podsumowanie Statystyk
Poniższa tabela przedstawia kluczowe dane dotyczące rynku odwróconej hipoteki w Polsce:
| Dane | Wartość |
|---|---|
| Liczba podpisanych umów o dożywocie (przez największe fundusze hipoteczne) | Blisko 1000 |
| Wypłacone świadczenia seniorom | Blisko 16 mln zł |
| Wartość zarządzanych nieruchomości | 75 mln zł |
| Udział Funduszu Hipotecznego DOM w rynku rent dożywotnich (2017) | 70% |
| Liczba mieszkań w portfelu Funduszu Hipotecznego DOM (2017) | 211 |
tags: #odwrocona #hipoteka #statystyki #udzielonych
