Przydomowa oczyszczalnia ścieków na pustej działce: przepisy i wymagania

Szczegóły: Opublikowano: 20. December 2025

Przydomowa oczyszczalnia ścieków jest obecnie najkorzystniejszym rozwiązaniem dla obiektów nieposiadających możliwości przyłączenia do zbiorczego systemu kanalizacji sanitarnej. Wpływają na to zalety przydomowej oczyszczalni, a mianowicie niskie koszty eksploatacji oraz wysoka jakość oczyszczonych ścieków. Choć budowa własnej oczyszczalni wiąże się ze znacznym wydatkiem, uwzględniając wieloletni koszt eksploatacji, inwestycja zwraca się już nawet po trzech latach. Dlatego przydomowe oczyszczalnie ścieków cieszą się rosnącą popularnością, a montaż szamba staje się niechcianą koniecznością.

Niejednokrotnie czynnikami decydującymi o tym, czy jest możliwość budowy własnej oczyszczalni są miejscowe przepisy lub zbyt mała powierzchnia działki. Wielkość działki może ograniczyć wybór przydomowej oczyszczalni ścieków.

Rodzaje przydomowych oczyszczalni ścieków

Na rynku wyróżnia się oczyszczalnie biologiczne oraz drenażowe. Te drugie wymagają dużej powierzchni montażu oraz bardzo dobrych warunków gruntowo-wodnych. Przyjmuje się, że długość nitki drenażu rozsączającego powinna wynosić 9-15 metrów na osobę. Dlatego powierzchnia montażu oczyszczalni drenażowej dla rodziny czteroosobowej wynosi około 60 do nawet 90 metrów kwadratowych.

Jednak podstawową wadą oczyszczalni drenażowych jest niska redukcja zanieczyszczeń oraz brak możliwości zbadania jakości oczyszczonych ścieków do gruntu. Dlatego obecnie oczyszczalnie drenażowe nie są montowane w aglomeracjach miejskich.

Przydomowe biologiczne oczyszczalnie ścieków

Nowoczesnym rozwiązaniem są przydomowe biologiczne oczyszczalnie ścieków. Obecne w nich mikroorganizmy, głównie bakterie, w warunkach tlenowych prowadzą procesy rozkładu zanieczyszczeń. Oczyszczalnie biologiczne wykazują wysoką efektywność, oczyszczone ścieki mają postać wody drugiej klasy czystości. Tego rodzaju rozwiązania nie wymagają wykonania systemu drenaży rozsączających. W związku z czym wymagana powierzchnia montażu jest zdecydowanie mniejsza w porównaniu do oczyszczalni drenażowych.

Przeczytaj także: Przydomowe oczyszczalnie ścieków Zawiercie

Na rynku jest szeroki wybór przydomowych biologicznych oczyszczalni ścieków. Większość z nich zbudowana jest z osadnika wstępnego, bioreaktora oraz osadnika wtórnego. Na małe działki szczególnie polecane są przydomowe oczyszczalnie o kompaktowej budowie, gdzie wszystkie komory znajdują się w jednym zbiorniku.

Ponadto oczyszczalnia biologiczna ze względu na wysoką efektywność nie wymaga rozprowadzenia oczyszczonych ścieków poprzez system drenaży rozsączających. Jako odprowadzenie oczyszczonych ścieków najczęściej stosuje się studnie chłonne. Jeżeli warunki terenowe stwarzają możliwości można oczyszczone ścieki odprowadzić również do rowu melioracyjnego lub cieku wodnego.

W ostatnim czasie wiele osób gromadzi oczyszczone ścieki, które mają postać wody drugiej klasy czystości, do szczelnych zbiorników i używa do nawadniania terenów zielonych. Decydując się na takie rozwiązanie należy pamiętać, że nie powinno się nimi podlewać roślin jadalnych.

Wymagana powierzchnia do budowy przydomowej biologicznej oczyszczalni ścieków w zależności od przyjętego rozwiązania wynosi od około 7 do kilkunastu metrów kwadratowych. Niedużą powierzchnią zabudowy charakteryzuje się przydomowa oczyszczalnia ścieków NV. Wymagana powierzchnia montażu dla bioreaktora NV wynosi około 4 m2. Ponadto oczyszczalnia NV jest urządzeniem jakościowym, na które udzielana jest dwudziestoletnia gwarancja producenta.

Przepisy prawne regulujące budowę przydomowych oczyszczalni ścieków

Budowę przydomowych oczyszczalni ścieków regulują przepisy kilku ustaw. Budowa oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m. sześć. na dobę wymaga zgłoszenia (art. 29 ust. 1 pkt 5 prawa budowlanego, dalej: P.b). Inwestorem takich robót może być każdy kto wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na zasadach przewidzianych w P.b. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia może w drodze decyzji wnieść sprzeciw (art. 30 ust. 6 P.b.). Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w tym terminie (art. 30 ust. 5 P.b.).

Przeczytaj także: Oczyszczalnia oksydacyjna: zasady działania

Ustawodawca w wyniku nowelizacji usunął z P.b. zwrot „przydomowa” (oczyszczalnia ścieków), niemniej na gruncie pozostałych regulacji ustawowych przymiotnik „przydomowa” w dalszym ciągu funkcjonuje.

Oczyszczalnię na podstawie samego zgłoszenia można wybudować, jeżeli jest ona związana z istnieniem budynku mieszkalnego na nieruchomości. W przypadku braku dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, brak jest jakiejkolwiek możliwości ustalenia, czy inwestor, który zamierza na podstawie zgłoszenia zrealizować oczyszczalnię, będzie mógł wybudować na nieruchomości dom mieszkalny. Jeżeli nie uzyska on pozwolenia w tym zakresie, oczyszczalnia nie będzie miała charakteru oczyszczalni przydomowej, nie będzie zatem spełniała warunku art. 29 ust. 3 Prawa budowlanego. W przypadku jej uprzedniej realizacji, nie jest zatem możliwa ocena spełnienia przesłanki jaką jest przydomowy charakter oczyszczalni”.

Wymagane odległości

Istotne jest również prawidłowe usytuowanie oczyszczalni na działce, które określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W przypadku budynków jednorodzinnych należy zachować odległość minimum 5 m od okien i drzwi budynku.
Minimalna odległość od infrastruktury technicznej: 1,5 m od wodociągu, 1,0 m od kabli telefonicznych, 0,8 m od kabli elektrycznych, czy 1,5 m od rur z gazem.
Minimum 15 m od korpusu oczyszczalni oraz minimum 30 metrów od miejsca odprowadzenia oczyszczonych ścieków (np. studni).

Obowiązki właścicieli nieruchomości

Ponadto właściciele mają obowiązek przyłączyć nieruchomość do istniejącej sieci kanalizacyjnej lub w przypadku gdy budowa sieci kanalizacyjnej jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona, wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych lub w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych, spełniające wymagania określone w przepisach odrębnych.

Przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nie jest obowiązkowe, jeżeli nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych (art. 5 ust 1 pkt 2 ustawy z 13 września 1996 r.

Przeczytaj także: Jak ustawić napowietrzanie?

Oprócz obowiązków typowo budowlanych istnieją także te z prawa wodnego (dalej: P.w.). Przede wszystkim chodzi o konieczności uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Zgodnie z art. 389 pkt 6 P.w., jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, pozwolenie wodnoprawne jest wymagane na wykonanie urządzeń wodnych.

Definicję urządzenia wodnego zawiera z kolei art. Jak stanowi art. 33 ust. 1 P.w. właścicielowi gruntu przysługuje prawo do zwykłego korzystania z wód stanowiących jego własność oraz z wód podziemnych znajdujących się w jego gruncie.

Zwykłe korzystanie z wód służy zaspokojeniu potrzeb własnego gospodarstwa domowego lub własnego gospodarstwa rolnego (art. 33 ust. 2 p.w., prawo do zwykłego korzystania z wód nie uprawnia do wykonywania urządzeń wodnych bez wymaganej zgody wodnoprawnej.

W orzecznictwie podkreśla się, że „ustawodawca nie wyłączył przydomowych oczyszczalni ścieków z obowiązku uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, co wydaje się być rozwiązaniem racjonalnym, skoro wprowadzanie do ziemi ścieków, nawet podczyszczonych, czy oczyszczonych, stanowi niewątpliwie jeden ze sposobów korzystania ze środowiska naturalnego,. Korzystanie ze środowiska naturalnego powinno odbywać się w taki sposób, aby stanowić dla tego środowiska jak najmniejsze obciążenie, zaś sama ustawa Prawo wodne wprowadza elementy kontroli w tym zakresie”.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a przydomowe oczyszczalnie

W praktyce organy administracji architektoniczno - budowlanej często wnoszą sprzeciw wobec zgłaszanego zamiaru budowy przydomowych oczyszczalni ścieków ze względu na sprzeczność inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dopuszczającego jedynie gromadzenie ścieków w zbiornikach bezodpływowych, lecz jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, takie zapisy w aktach prawa miejscowego są jednak niedopuszczalne.

Przykładowo WSA w Gdańsku w wyroku z 14.04.2010 r. wskazał, iż zapisy planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzające zakaz budowy przydomowych oczyszczalni ścieków i w konsekwencji pozostają w sprzeczności z normą wynikającą z art. 5 ust.

Także NSA w Warszawie podkreśla, że „zapisów (...) planu miejscowego nie można interpretować w sposób ograniczający prawo własności w zakresie, który nie znajduje umocowania w obowiązujących przepisach prawa (...), gdyby taki zakaz został umieszczony w planie miejscowym, stanowiłby on istotne naruszenie normy art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Ustawodawca bowiem, w przypadku gdy budowa sieci kanalizacji jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona uznał wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych lub przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych, spełniające wymagania określone w przepisach odrębnych za równorzędnie dopuszczalne sposoby wypełnienia obowiązku właściwego odprowadzania ścieków”.

Z punktu widzenia samorządów istotne będą zmiany przepisów ustawy o dochodach jednostek samorządu terytorialnego, w której został rozszerzony zakres inwestycji gmin w przypadku otrzymania wsparcia finansowego z budżetu państwa. Zmiany wprowadzone ustawą z 24 lutego 2022 r. o zmianie ustawy o Agencji restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa oraz niektórych innych ustaw, polegały na dodaniu art. 70h w ustawie o dochodach jednostek samorządu terytorialnego, zgodnie z którym obowiązek przeznaczenia przez gminę w latach 2021-2024, na finansowanie inwestycji, o których mowa w art. 70f ust. 1 (wsparcie finansowe inwestycji w zakresie kanalizacji), wydatków nie mniejszych niż równowartość kwoty otrzymanej na podstawie tego przepisu jest spełniony także w przypadku, gdy gmina w tym okresie poniosła wydatki na inwestycje w zakresie usuwania i oczyszczania ścieków lub na dofinansowanie budowy przydomowych oczyszczalni ścieków.

W zakresie dofinansowania przydomowych oczyszczalni ścieków zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 27 sierpnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska.

Nie może również ujść uwadze, że aktualnie trwają prace nad nowelizacją P.w. (Rada Ministrów przyjęła projekt), która ma uprościć procedurę budowy oczyszczalni ścieków, a także doprecyzowane zostaną dotychczasowe obowiązki gmin, także w zakresie ewidencjonowania i sprawozdawczości dotyczącej gospodarowania nieczystościami ciekłymi, w tym z instalacji przydomowych oczyszczalni ścieków i określone zostaną zasady dotyczące postępowania z nieczystościami ciekłymi z instalacji przydomowych oczyszczalni ścieków na terenie gminy.

Alternatywa dla oczyszczalni - szambo

Jeśli w twojej miejscowości nie ma kanalizacji lub dom znajduje się w zbyt dużej odległości od sieci kanalizacyjnej, jedynym możliwym rozwiązaniem jest budowa szamba. Szambo, czyli bezodpływowy zbiornik na nieczystości ciekłe zazwyczaj nie wymaga pozwolenia na budowę. Wyjątkiem są zbiorniki, których pojemność wynosi więcej niż 10 m3. Zobacz jakich formalności należy dokonać przed rozpoczęciem inwestycji i ile kosztuje budowa szamba na swojej działce.

Kiedy konieczna jest budowa szamba?

Zgodnie z ustawą z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach: każdy właściciel nieruchomości ma obowiązek przyłączenia nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej. Natomiast jeśli na terenie, na którym położona jest nieruchomość nie ma sieci kanalizacyjnej, należy wyposażyć działkę w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych lub w przydomową oczyszczalnie ścieków.

Jeśli twój dom ma już oczyszczalnie ścieków, a sieć kanalizacyjna powstała w późniejszym terminie, nie masz obowiązku podłączenia do sieci kanalizacyjnej. Przydomowe oczyszczalnie ścieków muszą spełniać wymagania określone w przepisach. Szczelny zbiornik na nieczystości, tzw. szambo, nie zwalnia z obowiązku wykonania przyłącza kanalizacyjnego.

Zbiorniki na nieczystości ciekłe mogą być sytuowane tylko na działkach budowlanych niemających możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, przy czym nie dopuszcza się ich sytuowania na obszarach: podlegających szczególnej ochronie środowiska, narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz na terenach zalewowych.

Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne nie może odmówić odbioru przyłącza zrealizowanego zgodnie z wydanymi warunkami przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.

Jakie warunki techniczne musi spełnić szambo?

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (§ 35):

Dno i ściany nieprzepuszczalne.
Szczelne przekrycie z zamykanym otworem do usuwania nieczystości.
Odpowietrzenie wyprowadzone co najmniej 0,5 m ponad poziom terenu.

Czy budowa szamba wymaga pozwolenia na budowę?

Nie, zbiornik na nieczystości o pojemności do 10 m3, czyli taki przeznaczony dla domów jednorodzinnych, nie wymaga pozwolenia na budowę. Inwestycję budowy szamba należy jednak zgłosić właściwemu organowi administracji publicznej (starosta, prezydent miasta na prawach powiatu). Organ ma 30 dni na zgłoszenie sprzeciwu, jeśli nie skorzysta z tego prawa, możesz śmiało zaczynać budowę.

Budowa większego zbiornika na nieczystości ciekłe, powyżej 10 m3 ale do 50 m3, wymaga już pozwolenia. Jeżeli budujesz dom, to szambo można włączyć w projekt i uzyskać pozwolenie łącznie z pozwoleniem na budowę domu. W przypadku zbiorników o pojemności powyżej 50 m3 wymagane jest pozwolenie na budowę oraz zgody wydanej przez państwowego inspektora sanitarnego. Każda tego typu budowa rozpatrywana jest indywidualnie.

Pamiętaj! Gmina ma ustawowy obowiązek kontroli częstotliwości wywożenia ścieków bytowych. Właściciele zbiorników mają natomiast obowiązek zawarcia umowy z firmą asenizacyjną, która regularnie będzie odbierać i utylizować ścieki.

Zgłoszenie budowy szamba

Zgłoszenie budowy szamba to formalna procedura, którą należy przeprowadzić przed rozpoczęciem instalacji bezodpływowego zbiornika na ścieki. Zgodnie z polskim prawem budowlanym, budowa szamba o pojemności do 10 m³ wymaga zgłoszenia w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu, natomiast większe zbiorniki mogą wymagać pozwolenia na budowę. Zgłoszenie powinno zawierać dane inwestora, opis planowanej inwestycji, plan zagospodarowania działki z zaznaczoną lokalizacją szamba oraz odległościami od innych obiektów, a także oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Szambo musi spełniać odpowiednie wymagania techniczne, takie jak odległość od studni (minimum 15 metrów), budynków mieszkalnych (minimum 5 metrów) i granicy działki (minimum 2 metry). Zbiornik musi być szczelny, wykonany z materiałów odpornych na korozję i działanie ścieków. Po złożeniu zgłoszenia urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu; jeśli w tym czasie nie zgłosi żadnych zastrzeżeń, można przystąpić do budowy. Pozwolenie na budowę jest wymagane w przypadku większych zbiorników, a także na terenach objętych szczególną ochroną. Warto również rozważyć alternatywne rozwiązania, takie jak przydomowa oczyszczalnia ścieków.

Budowa szamba - odległości

Szamba w zabudowie jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacji indywidualnej - o pojemności do 10 m3, powinny posiadać włazy rewizyjne i odpowietrzniki w ściśle określonych odległościach od innych obiektów na działce:

5 m od okien - nie mniej niż 5 m od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń mieszkalnych i magazynów produktów spożywczych.
2 m od granicy działki - nie mniej niż 2 m od granicy działki, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego.
15 m od ujęcia wody pitnej - nie mniej niż 15 m od studni, zarówno od tej znajdującej się na właściciela zbiornika na nieczystości, jak i znajdującej się w sąsiedztwie.

W przypadku zbiorników o pojemności od ponad 10 m3 lecz nie większych niż 50 m3, odległości wynoszą:

30 m od okien i drzwi.
7,5 m od granicy działki.
10 m od drogi lub ciągu pieszego.

Regulacje odległościowe dla zbiorników, których pojemność przekracza 50 m3, są regulowane indywidualnie, na mocy ekspertyzy technicznej państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego.

Jeśli działka otoczona jest innymi działkami zabudowanymi, to można skrócić przepisowe odległości na mocy postanowienia wójta, burmistrza czy prezydenta miasta, w porozumieniu z wojewódzkim inspektorem sanitarnym. Uzasadnieniem dla skrócenia odległości szamba od granicy działki będzie obecność na sąsiedniej działce podobnego zbiornika, zlokalizowanego przy samej granicy. W takiej sytuacji szamba mogą nawet stykać się ze sobą.

Odległości należy mierzyć w poziomie, w miejscu ich najmniejszego oddalenia od budynków, urządzeń lub granicy działki.

Ile kosztuje budowa szamba? Szamba betonowe kontra szamba z tworzywa sztucznego

Koszt budowy szamba zależy przede wszystkim od rodzaju montowanego zbiornika. Na rynku istnieje spory wybór szamb - żelbetowe, z laminatu, plastikowe i betonowe. Cena uzależniona jest również od producenta, indywidualnego cennika firmy montującej oraz liczby komór. Średnio za szambo o pojemności 10 m3 zapłacimy (cena netto):

od 2 000 zł - szambo żelbetowe jednokomorowe.
od 2 500 zł - szambo żelbetowe dwukomorowe.
powyżej 6000 zł - szambo z tworzywa sztucznego o średnicy 160 cm.

Do niniejszych kwot należy doliczyć koszt montażu zbiornika, który z kolei zależy od lokalizacji działki oraz warunków gruntowych. Zgodnie z dostępnymi cennikami wykonawców dostępnych online, cena za wykonanie szamba wynosi około 2 000 zł.

Budowa szamba za i przeciw

Podsumowując, poniżej w tabeli zawarliśmy kilka wad i zalet posiadania szamba na nieczystości.

Zalety	Wady
Niski koszt początkowy	Konieczność regularnego wywozu nieczystości
Prosta instalacja	Koszty eksploatacyjne (wywóz)
Brak wpływu na środowisko (przy szczelnym zbiorniku)	Potencjalne problemy z nieszczelnością

tags: #oczyszczalnia #przydomowa #na #pustej #działce #przepisy