Hipoteka Odwrócona: Zasady Działania i Wszystko, Co Musisz Wiedzieć
- Szczegóły
Coraz częściej myślisz o spokoju finansowym i komforcie codziennego życia bez stresu o budżet? Jeśli posiadasz mieszkanie lub dom, masz jednocześnie kapitał, mogący pracować na Twoją przyszłość. Hipoteka odwrócona daje możliwość korzystania z wartości nieruchomości bez wyprowadzki i bez sprzedaży majątku.
Decyzja wymaga zrozumienia zasad finansowych, kosztów oraz wpływu na przyszłość spadkobierców. W tym artykule dowiesz się, jak działa to rozwiązanie, ile realnie możesz otrzymać oraz kiedy jego zastosowanie ma ekonomiczne uzasadnienie.
Hipoteka Odwrócona - Na Czym To Polega?
Problemem wielu Polaków są niskie emerytury. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) średnia wysokość świadczenia wypłacanego w pierwszym kwartale 2024 roku wynosiła 3516,95 zł. Prawie 400 tys. Polaków otrzymuje emerytury poniżej minimalnej, czyli 1780,96 zł brutto. Osoby, które nie mają dużych dochodów, ale posiadają nieruchomość, mogą skorzystać z odwróconej hipoteki. To specyficzny rodzaj kredytu hipotecznego, który został uregulowany ustawą z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym. Na czym dokładnie polega?
Odwrócona hipoteka to umowa, na mocy której bank może kupić od osoby fizycznej nieruchomość, ale ze spłatą ratalną. W praktyce oznacza to, że osoba taka dożywotnio otrzymuje co miesiąc ustaloną kwotę (ewentualnie jednorazową wypłatę środków). W mieszkaniu lub domu obciążonym hipoteką odwróconą może mieszkać do końca życia, zatem w ten sposób zabezpiecza się na przyszłość. Z jednej strony ma zapewnione miejsce do zamieszkania, a z drugiej - środki, które pozwolą jej się utrzymać.
Do księgi wieczystej nieruchomości wpisana jest hipoteka na rzecz banku, co zabezpiecza instytucję i zapewnia, że mieszkanie czy dom zostaną przejęte po śmierci kredytobiorcy. Nie oznacza to jednak, że spadkobiercy nie mają praw do tej nieruchomości. Mogą spłacić zobowiązanie wobec banku i wtedy ta nieruchomość docelowo stanie się ich własnością. Jeśli tego nie zrobią, prawo własności zostanie przeniesione na bank. Spadkobiercy otrzymają ewentualną nadwyżkę, która zostanie ustalona przy rozliczaniu należności.
Przeczytaj także: Odwrócona hipoteka – czy to się opłaca?
Odwrócona hipoteka polega na zamianie części wartości nieruchomości na środki pieniężne wypłacane właścicielowi w czasie trwania umowy. W przypadku kredytu hipotecznego kredytobiorca pożycza od banku pieniądze i za nie kupuje nieruchomość. Następnie spłaca dług przez kolejnych kilkadziesiąt lat. Odwrócony kredyt hipoteczny z kolei wykorzystuje potencjał, jaki ma właściciel nieruchomości. W tym przypadku bank na podstawie umowy zgadza się na wypłacanie klientowi pieniędzy, w zamian za zabezpieczenie wierzytelności hipoteką na nieruchomości.
Najprościej można powiedzieć, że to instytucja finansowa kupuje od klienta dom albo mieszkanie. Wypłata środków przeważnie odbywa się w comiesięcznych ratach do czasu śmierci klienta albo do określonego w umowie czasu. Rzadko, choć się zdarza, że kredytobiorca dostaje pieniądze w jednorazowej transzy.
Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym szczegółowo reguluje kwestię udzielania kredytów w tym zakresie oraz prawa i obowiązki obu stron.
Odwrócona Hipoteka Na Świecie
Hipoteka odwrócona cieszy się dużą popularnością w wielu krajach. W ofercie banków w USA produkt ten pojawił się już w latach 60. XX wieku. Później wprowadzono go w wielu państwach w Europie, np. Niemczech, Francji, Hiszpanii, Szwecji czy we Włoszech, a także w Australii i Indiach. Jak wynika z prognoz EY i EPPARG do 2031 roku światowy rynek hipoteki odwróconej urośnie trzykrotnie.
W ciągu 10 lat w Stanach Zjednoczonych ma dojść do sytuacji, w której Amerykanie będą sprzedawać w ramach odwróconej hipoteki nieruchomości warte 25 mld dolarów. W Wielkiej Brytanii ma to być 13 mld rocznie, we Włoszech - nawet 10 mld, w Kanadzie 3-4 mld, a w Polsce - 0,6 mld.
Przeczytaj także: Opinie o Odwróconej Hipotece: Przypadek Ireny Dziedzic
Przykładowo, w Hiszpanii odwrócona hipoteka o wartości 300 tys. euro zapewnia świadczenie ok. 1200 euro miesięcznie przez 12 lat. Natomiast w Wielkiej Brytanii nieruchomość warta 400 tys. funtów, przy założeniu otrzymania początkowo 100 tys. funtów, przynosi świadczenie w wysokości 250 funtów tygodniowo przez prawie 20 lat.
Odwrócona Hipoteka - Dla Kogo?
Korzystającymi z odwróconej hipoteki są przeważnie osoby starsze, które otrzymują niską emeryturę albo też wiedzą, że przyjdzie im taką uzyskiwać. Często nie mają najbliższej rodziny, która by dziedziczyła ich majątek. Nie dysponują także oszczędnościami w postaci gotówki, ale za to posiadają nieruchomość. Decydują się na odwróconą hipotekę, aby mieć środki na życie i na coś więcej, np. regularne podróżowanie.
Na to rozwiązanie decydują się również osoby, którym krewni nie są w stanie pomóc finansowo, a, np. w wyniku urazów doznanych w wypadku nie są w stanie pracować. Ewentualna renta nie wystarcza im na sfinansowanie kosztów życia.
Kto Może Zaciągnąć Odwrócony Kredyt Hipoteczny?
Aby zaciągnąć odwróconą hipotekę, należy mieć pełną zdolność do czynności prawnych i oczywiście posiadać nieruchomość. Zgodnie z ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która:
- jest właścicielem nieruchomości,
- ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego,
- jest współwłaścicielem nieruchomości,
- ma udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.
Przepisy nie wskazują na żadne ograniczenia wiekowe, więc teoretycznie z odwróconej hipoteki może skorzystać nawet osoba młoda czy też firma. W praktyce jednak to oferta kierowana do seniorów. Oczywiście, w tym przypadku bank nie bada zdolności kredytowej tak jak w ramach standardowego kredytu hipotecznego. Sprawdza przede wszystkim status prawny oraz wartość rynkową nieruchomości, tzn. czy może ona stanowić zabezpieczenie.
Przeczytaj także: Warunki Odwróconej Hipoteki
Odwrócona Hipoteka a Renta Dożywotnia
Tu wiele osób popełnia błąd, mieszając dwa rozwiązania. Hipoteka odwrócona funkcjonuje w modelu kredytowym i podlega ustawie. W przypadku renty dożywotniej własność nieruchomości przechodzi na rzecz funduszu już w momencie podpisania umowy.
Renta dożywotnia to w praktyce hipoteka odwrócona w modelu sprzedażowym. Natomiast produkt, który mogłyby oferować banki, to hipoteka odwrócona w modelu kredytowym. Rentę dożywotnią oferują fundusze hipoteczne i jest ona regulowana w Kodeksie cywilnym. W praktyce może jej udzielić nawet osoba fizyczna. Rentę dożywotnią, zgodnie z nazwą, otrzymuje się do końca życia, natomiast odwrócony kredyt hipoteczny może być wypłacany przez określony czas, np. 15-20 lat.
Oczywiście pomiędzy rentą dożywotnią a odwróconą hipoteką są też podobieństwa. Przede wszystkim obie umowy zapewniają seniorowi dodatkowe środki.
Po pierwsze wszystkie czynności związane z odwróconym kredytem hipotecznym są szczegółowo uregulowane ustawą i mogą je oferować wyłącznie instytucje będące pod nadzorem KNF. Natomiast umowa renty dożywotniej może być zawarta pomiędzy właścicielem nieruchomości a pozabankowymi instytucjami finansowymi funduszem hipotecznym, np.
Po czwarte umowa renty dożywotniej podpisywana jest w formie aktu notarialnego o przeniesienie własności, co oznacza, że senior nie jest już de facto właścicielem nieruchomości. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się wypłacić klientowi pieniądze, w zamian za zabezpieczenie wierzytelności hipoteką na nieruchomości.
Które Banki Oferują Odwrócony Kredyt Hipoteczny?
Mimo że odwrócony kredyt hipoteczny jest dokładnie określony przepisami prawa, to rzadko znajduje się w podstawowej ofercie banków. Jest to spowodowane tym, że polskie społeczeństwo jest silnie związane z prawem własności do nieruchomości i przekazywaniem jej dzieciom i wnukom. Więc z tego powodu odwrócona hipoteka jest niepożądana i często kojarzona niesłusznie zresztą z wyłudzeniami. Dlatego banki nie promują tego produktu, aczkolwiek można zapytać o niego w największych polskich bankach udzielających standardowych kredytów hipotecznych.
Na ten moment żaden bank w Polsce nie zdecydował się na wprowadzenie tego produktu. Przepisy, które go regulują, obowiązują od wielu lat. Przedstawiciele instytucji finansowych podkreślają jednak, że wymagają one dodatkowych regulacji prawnych. Z perspektywy kredytodawców udzielanie odwróconych kredytów hipotecznych może wiązać się z dużym ryzykiem. Bank nie wie, po jakim czasie możliwe będzie przejęcie domu lub mieszkania. Ponadto niejasną sprawą pozostaje także wartość nieruchomości w przyszłości - w momencie gdy bank będzie już mógł nią dysponować.
Dlatego też aktualnie nie znajdziesz w żadnym banku oferty odwróconej hipoteki. Natomiast na rynku dostępne są alternatywne rozwiązania.
Alternatywa Dla Odwróconej Hipoteki
Potencjalni odbiorcy odwróconej hipoteki mogą korzystać ze wspomnianej wersji tego rozwiązania w modelu sprzedażowym oferowanym przez niebankowych dostawców usług. Rynek ten rozwija się już od dekady. Jak to działa? Otóż musisz przenieść prawo własności do nieruchomości na spółkę, która świadczy wspomnianą usługę. Na tej podstawie otrzymujesz dożywotnio dodatkowe środki na życie. Na Twoją rzecz ustanawiana jest służebność osobista, dzięki której możesz korzystać z nieruchomości do końca swoich dni.
Problem tkwi jednak w tym, że brakuje tutaj regulacji prawnych. Firmy, które mają taką ofertę, nie podlegają nadzorowi KNF ani nie muszą uzyskiwać żadnych licencji. Nie są im stawiane żadne wymogi kapitałowe ani też nie muszą mieć funduszy rezerwowych na pokrycie zobowiązań. W branży istnieją pewne dobre praktyki, takie jak poddanie się egzekucji przez spółkę, jeśli nie będziesz otrzymywać terminowo wypłat. Natomiast nawet działające w niej firmy sugerują wdrożenie odpowiednich regulacji. Same przepisy kodeksu cywilnego to zbyt mało. W dalszym ciągu jednak nie ma zapisów, które regulowałyby rentę dożywotnią, czyli zapewniały bezpieczeństwo zarówno właścicielom nieruchomości, jak i oferującym wspomniane świadczenie.
Odwrócona Hipoteka - Zalety i Wady Takich Rozwiązań
Odwrócona hipoteka to produkt, który ma zalety i wady. Na pewno przydałby się wielu Polakom, którzy otrzymują niskie świadczenie, a nie mogą liczyć na niczyją pomoc, ani też nie mają bliskich, którzy odziedziczą po nich nieruchomość. Póki co w grę wchodzi tylko renta dożywotnia oferowana głównie przez fundusze hipoteczne. Pamiętaj jednak, że w tym przypadku brakuje regulacji, który gwarantowałby bezpieczeństwo stronom umowy.
Jak Uzyskać Odwrócony Kredyt Hipoteczny? Wymagane Dokumenty
Do uzyskana odwróconego kredytu hipotecznego, emeryt nie musi wykazywać się zdolnością kredytową, zatem liczba wymaganych dokumentów ogranicza się do minimum. Najważniejsze z nich to wniosek kredytowy, przedstawienie dokumentu tożsamości oraz akt własności nieruchomości wraz z wypisem z księgi wieczystej. Bank musi mieć pewność, że na niej nie ma ustanowionych obciążeń, np.
Ustawa nakazuje również oszacowanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy ma status dokumentu urzędowego, dlatego może sporządzić tylko uprawniony do tego rzeczoznawca. Każdy bank dysponuje listą zaufanych specjalistów. Kosz operatu wynosi w zależności od lokalizacji, typu nieruchomości i doświadczenia rzeczoznawcy ok. 1 tys. zł.
Dokładne wytyczne co musi znaleźć się w umowie, zawiera ww. ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Przepisy stanowią też, że na co najmniej 14 dni przed jej zwarciem, klient powinien dostać z banku formularz informacyjny dotyczący oferty.
Należy pamiętać, że zmiana w umowie odwróconego kredytu hipotecznego dotycząca wskazania osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy jest bezpłatna.
Obowiązki Banku Po Śmierci Kredytobiorcy
Bank po otrzymaniu zawiadomienia o śmierci kredytobiorcy jest zobowiązany umieścić na swojej stronie internetowej ogłoszenie zawierające: dane osobowe kredytobiorcy, informacje o zawarciu z nim umowy odwróconego kredytu hipotecznego; informacje o możliwości dokonania przez spadkobierców rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego oraz podaje termin rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego.
Takie same informacje bank przekazuje osobie zgłoszonej do kontaktu w umowie kredytowej. Następnie w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości bank w uzgodnieniu z osobą, z którą zawarł umowę, zleca rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości.
Podsumowanie Kluczowych Aspektów
| Aspekt | Odwrócona Hipoteka | Renta Dożywotnia |
|---|---|---|
| Własność nieruchomości | Pozostaje przy kredytobiorcy do śmierci | Przechodzi na fundusz hipoteczny w momencie podpisania umowy |
| Regulacje prawne | Regulowana ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym | Regulowana Kodeksem cywilnym |
| Oferenci | Teoretycznie banki (aktualnie brak ofert) | Fundusze hipoteczne |
| Bezpieczeństwo | Większe (nadzór KNF) | Mniejsze (brak nadzoru KNF) |
| Możliwość dziedziczenia | Spadkobiercy mogą spłacić kredyt i odzyskać nieruchomość | Brak możliwości odzyskania nieruchomości |
tags: #hipoteka #odwrócona #zasady #działania
