Odwrócona Hipoteka: Wady i Zalety
- Szczegóły
Kilka lat temu Sejm uchwalił ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Ustawa trafiła następnie do podpisu prezydenta. Odwrócony kredyt hipoteczny to nowość na polskim rynku nieruchomości. Jednak tzw. „odwrócona hipoteka” jest już powszechna za granicą i zdobywa coraz więcej sympatyków. Warto więc poświęcić jej trochę czasu. Jak działa odwrócona hipoteka i czym właściwie jest?
Definicja i Działanie Odwróconej Hipoteki
Z tego typu kredytu hipotecznego mogą skorzystać osoby powyżej 60 roku życia, które są właścicielami mieszkania lub domu. W tym wypadku kredytobiorca otrzymuje pieniądze z banku lub innej instytucji finansowej, ale nie na zakup mieszkania. Otóż starsza osoba, która jest właścicielem mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może przepisać swoją własność na rzecz takiej instytucji, a w zamian otrzyma odpowiednią zapłatę. Senior, w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości, otrzymuje comiesięczne świadczenia pieniężne na przykład w wysokości kilkuset złotych, przy czym ma on zagwarantowane dożywotnie korzystanie ze swojego mieszkania lub domu.
Jest to ogólna definicja, ponieważ patrząc na polski rynek możemy mówić o hipotece odwróconej w modelu sprzedażowym oraz kredytowym. Pierwsze rozwiązanie jest oferowane w tej chwili przez fundusze hipoteczne w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego i czeka na stosowną ustawę przygotowywaną przez Ministerstwo Gospodarki. Drugie rozwiązanie, czyli odwrócony kredyt hipoteczny, ma już swoją ustawę przygotowaną przez resort finansów, która czeka z kolei na podpis Prezydenta.
Pieniądze mogą być wypłacane przez bank w postaci jednorazowego kredytu, bądź w formie renty. Wysokość jest zależna od wartości nieruchomości, płci i wieku kredytobiorcy oraz formy wypłaty należności. Kwota jaką można uzyskać w przypadku odwróconej hipoteki nie przekracza zazwyczaj połowy wartości danego lokalu mieszkalnego. Przeważnie jest to ok. 40 proc. wartości nieruchomości.
Wady i Zalety Odwróconej Hipoteki
Odwrócony kredyt hipoteczny to z jednej strony pomoc dla osób starszych, które z różnych powodów borykają się z problemami finansowymi, bądź też nie mają rodziny, której mogliby zostawić w spadku nieruchomość. Co prawda po śmierci właściciela nieruchomości jego spadkobiercy mają pełne prawo do lokalu, jednak najpierw muszą spłacić zaciągnięty przez kredytobiorcę kredyt. Jeżeli jednak tego nie zrobią wtedy nieruchomość przechodzi w posiadanie banku. Trafiają tam także wtedy, gdy kredytobiorca nie posiada żadnej rodziny.
Przeczytaj także: Sterowniki i usterki ASUS K52J
W przypadku, gdy kredytobiorca nie wykorzysta całej przeznaczonej mu sumy pieniędzy, kwota ta - po jego śmierci - trafi w ręce spadkobierców. Z prawa do (przedterminowej) spłaty kredytu ma również kredytobiorca, jeżeli więc otrzyma pieniądze z innego źródła może spłacić kredyt i stać się ponownym właścicielem mieszkania, także po swojej śmierci.
Największą zaletą takiego kredytu jest z pewnością niezależność finansowa. Osoby w podeszłym wieku nie muszą się również martwić o koszty okołokredytowe czy swoją zdolność kredytową. Banki (lub inne instytucje finansujące) nie sprawdzają bowiem przychodów, liczby członków rodziny czy też historii choroby. Po kredyt może się więc zgłosić każdy, kto posiada własnościowe mieszkanie lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale także dom lub działkę.
Należy tylko pamiętać, aby utrzymać je w należytym stanie (musi ono wyglądać tak, jak podczas podpisywania umowy), płacić czynsz i odpowiednie ubezpieczenia na mieszkanie. Ubezpieczenia te są jednak dodawane do bilansu kredytu, nie trzeba się więc martwić dodatkowymi kosztami. Oprócz wspomnianych kosztów okołokredytowych (np. opłata za rzeczoznawcę, wyceniającego mieszkanie), które wchodzą jednak w bilans kredytowy beneficjent nie ponosi żadnych kosztów. Odwrócona hipoteka ma być całkowicie wolna od podatków.
Właściciel nieruchomości musi jednak terminowo uiszczać opłaty, posiadać umowę ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych i utrzymywać lokal w należytym stanie technicznym. Jeśli zdecydujemy się zrezygnować z odwróconej hipoteki mamy na to 30 dni od podpisania umowy. Po tym terminie też możemy zrezygnować, jednak będziemy musieli rozliczyć się z bankiem z otrzymanych pieniędzy.
Należy jednak pamiętać, że także bank może zerwać z nami umowę, jeśli z jakiś powodów nie dotrzymamy zawartych w niej warunków. Wtedy też przestaniemy otrzymywać miesięczną ratę, a jeżeli nie „naprawimy” umowy, kredytodawca może podjąć przeciwko nam działania cywilno-prawne. Musimy więc pamiętać np. o opłacie czynszu - jeżeli nie będziemy jej uiszczali bank się o nią upomni, a po pewnym czasie może zerwać z nami umowę.
Przeczytaj także: Zastosowanie wężyków do filtra osmozy
Sejm uchwalił ustawę po tym, jak odrzucił część poprawek Senatu, m.in. te, aby umowa o odwróconym kredycie miała formę aktu notarialnego, a odstąpienie od tej umowy następowało w formie pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem. Sejm zgodził się natomiast z opinią senatorów, że samo dostarczenie kredytobiorcy formularza informacyjnego nie może odbyć się później niż na 14 dni przed terminem zawarcia umowy kredytowej.
Renta Dożywotnia a Odwrócona Hipoteka
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym została przyjęta, nadal trwają natomiast prace nad inną - zbliżoną do odwróconej hipoteki - formą kredytu hipotecznego, mianowicie rentą dożywotnią. Choć nie jest ona zatwierdzona ustawą, jest już oferowana przez fundusze hipoteczne. Z obserwacji rynku i wypowiedzi przedstawicieli banków wynika, że nie będą one „spieszyły się” z wprowadzeniem odwróconego kredytu hipotecznego do oferty.
Ponieważ dla banków, odwrócony kredyt hipoteczny może oznaczać spore ryzyko. Duża kwota pieniędzy trafia do klienta od razu, a zysk jest mocno odroczony w czasie. W tym czasie również wartość obciążonej kredytem nieruchomości może znacznie się obniżyć. Ponadto seniorzy wymagają znacznie wyższej jakości w zakresie obsługi, a taką mogą zapewnić jedynie instytucje, które rozumieją i specjalizują się właśnie w obsłudze seniorami. Takimi instytucjami są właśnie fundusze hipoteczne.
W przypadku wspomnianej odwróconej hipoteki, instytucja finansowa, z którą podpisaliśmy umowę otrzymuje nasze mieszkanie na własność dopiero po naszej śmierci. Dodatkowo prawo wykupu - po spłaceniu kredytu - mają nasi spadkobiercy. Z kolei jeżeli zdecydujemy się na rentę dożywotnią własność lokalu przejdzie na tę instytucję już w momencie zawarcia takiej umowy. Od tej pory nie mogą sobie rościć do niego prawa ani (byli) właściciele, ani ich spadkobiercy. Kolejną różnicą jest czas wypłaty świadczeń pieniężnych. W przypadku odwróconej hipoteki możemy otrzymać jednorazową sumę, bądź w formie renty, która zazwyczaj obliczona jest na kilkanaście lat. W drugim przypadku renta ta wypłacana jest dożywotnio.
Kluczowe Różnice i Bezpieczeństwo
Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia - jak bezpiecznie uwolnić kapitał z mieszkania?
Przeczytaj także: Odwrócona osmoza: Twój przewodnik
- Prawdziwa odwrócona hipoteka (kredyt) to produkt bankowy, w którym senior pozostaje właścicielem mieszkania do śmierci. Bank przejmuje lokal dopiero, gdy spadkobiercy nie spłacą długu.
- Na polskim rynku dominują fundusze hipoteczne oferujące „rentę dożywotnią”. Jest to sprzedaż mieszkania - senior traci własność od razu w zamian za wypłaty i prawo do zamieszkiwania.
- Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym daje silną ochronę konsumenta, ale żaden bank w Polsce obecnie nie ma tego w ofercie.
- Podpisując umowę z funduszem, należy zadbać o wpisanie służebności osobistej mieszkania do działu III księgi wieczystej jako zabezpieczenie dachu nad głową.
Największy MIT o ofertach dla seniorów:
Uwaga na słowa! W większości ofert reklamowanych jako „odwrócona hipoteka” lub „fundusz hipoteczny” w Polsce, w rzeczywistości podpisujesz akt notarialny sprzedaży nieruchomości. Własność przechodzi na fundusz w momencie podpisu u notariusza. Senior staje się jedynie lokatorem we własnym (byłym) domu. Prawdziwa odwrócona hipoteka (gdzie senior pozostaje właścicielem) jest w Polsce produktem praktycznie niedostępnym w ofercie banków komercyjnych.
W obliczu niskich emerytur, wielu seniorów patrzy na swoje mieszkania jak na „zamrożoną gotówkę”. Mechanizm uwolnienia tego kapitału jest prosty: instytucja finansowa wypłaca seniorowi pieniądze (jednorazowo lub w ratach), a w zamian przejmuje prawo do nieruchomości po jego śmierci. Diabeł jednak tkwi w szczegółach prawnych. Wybór niewłaściwej formy umowy może pozbawić seniora dorobku życia bez gwarancji bezpieczeństwa.
Kluczem do podjęcia dobrej decyzji jest zrozumienie różnicy między produktem bankowym (kredytem) a produktem sprzedażowym (rentą), który oferują prywatne firmy. Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety.
Bank vs Fundusz Hipoteczny
W Polsce funkcjonują dwa równoległe systemy, które potocznie wrzuca się do jednego worka:
- Odwrócony kredyt hipoteczny: Regulowany ustawą. Oferować go mogą tylko banki. Własność zostaje przy seniorze. Bank zabezpiecza się wpisem, jakim jest hipoteka.
- Renta dożywotnia (dożywocie): Regulowana Kodeksem cywilnym. Oferują ją fundusze hipoteczne i osoby prywatne. Własność przechodzi na firmę od razu.
Jak działa ustawowy odwrócony kredyt hipoteczny?
To najbezpieczniejsza opcja, stworzona pod nadzorem KNF. Senior podpisuje umowę kredytową. Bank wypłaca środki. Senior nadal widnieje w księdze wieczystej jako właściciel. Może mieszkanie wyremontować, zameldować kogo chce, a nawet sprzedać (spłacając wcześniej kredyt).
Po śmierci seniora, spadkobiercy mają rok na decyzję: mogą spłacić kwotę wypłaconą seniorowi (wraz z odsetkami) i zachować mieszkanie, albo pozwolić bankowi przejąć nieruchomość. Co ważne - jeśli wartość długu przekroczy wartość mieszkania, spadkobiercy nie dopłacają z własnej kieszeni.
Problem: Polskie banki uznały ten produkt za ryzykowny i mało opłacalny, dlatego próżno szukać go w standardowych ofertach.
Renta dożywotnia (model sprzedażowy) - realia rynkowe
To, co widzimy w reklamach, to zazwyczaj model sprzedażowy. Senior przenosi prawo własności na fundusz. W zamian otrzymuje dożywotnie świadczenie pieniężne (rentę) oraz prawo do dożywotniego zamieszkiwania.
Konstrukcja ta opiera się na cywilnej umowie renty lub umowie o dożywocie. Fundusz staje się właścicielem, płaci czynsz do spółdzielni i podatki, ale senior traci kontrolę nad nieruchomością.
Co ze spadkiem? Czy dzieci tracą mieszkanie?
- W modelu bankowym: Dzieci dziedziczą mieszkanie obciążone długiem. Mogą je spłacić i zatrzymać.
- W modelu funduszu (sprzedaż): Mieszkanie w ogóle nie wchodzi do masy spadkowej, bo w chwili śmierci seniora nie było już jego własnością. Dzieci nie dziedziczą nieruchomości ani długu. Dziedziczą jedynie ewentualne niewypłacone raty renty.
Jak zabezpieczyć seniora? Służebność i poddanie się egzekucji
Jeśli decydujesz się na umowę z funduszem (model sprzedażowy), musisz zadbać o „bezpieczniki” w akcie notarialnym. Samo zapewnienie „może pan tu mieszkać” to za mało.
- Służebność mieszkania: W dziale III księgi wieczystej musi zostać wpisana dożywotnia i nieodpłatna służebność osobista mieszkania. To chroni seniora przed eksmisją, nawet jeśli fundusz sprzeda mieszkanie komuś innemu.
- Akt notarialny z poddaniem się egzekucji: Fundusz powinien poddać się egzekucji co do wypłaty renty. Dzięki temu, jeśli przestaną płacić, senior idzie od razu do komornika, pomijając proces sądowy.
Ryzyko upadłości funduszu - czarny scenariusz
To największe zagrożenie modelu sprzedażowego. Co jeśli fundusz hipoteczny zbankrutuje? Senior już nie jest właścicielem mieszkania. Wchodzi syndyk masy upadłościowej.
Jeśli senior ma wpisaną służebność osobistą w księdze wieczystej, ma prawo dalej mieszkać (służebność ma pierwszeństwo przed wierzycielami, jeśli była wpisana wcześniej). Jednak wypłaty comiesięcznej renty mogą ustać. Odzyskanie własności mieszkania w takim przypadku jest trudne i wymaga skomplikowanego procesu sądowego o rozwiązanie umowy.
Zanim podpiszesz umowę z funduszem hipotecznym, sprawdź dokładnie Dział IV jego ksiąg wieczystych (innych nieruchomości, które przejął). Czy są czyste, czy obciążone kredytami? Sprawdź kapitał zakładowy spółki. Unikaj firm „krzaków”. Pamiętaj, że umowa o dożywocie czy rentę jest trudna do odwrócenia. Wymaga wykazania rażącego niewdzięczności lub niewywiązywania się z obowiązków przez fundusz.
FAQ - Najczęściej zadawane pytania
Czy odwrócona hipoteka jest opodatkowana?
Wypłaty z ustawowego odwróconego kredytu hipotecznego (bankowego) są zwolnione z podatku dochodowego. W przypadku renty dożywotniej sprawa jest bardziej złożona i zależy od konstrukcji umowy, ale zazwyczaj również korzysta ze zwolnień.
Kto płaci czynsz do spółdzielni?
W modelu bankowym - nadal senior (właściciel). W modelu funduszu - zazwyczaj fundusz (nowy właściciel), ale senior płaci za media.
Czy mogę odstąpić od umowy?
W przypadku ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, senior ma prawo odstąpić od umowy bez podania przyczyny w terminie 30 dni. W przypadku sprzedaży na rzecz funduszu, odstąpienie jest bardzo trudne i ograniczone do wad prawnych lub rażącego niewywiązania się z umowy.
Czy mogę wynająć pokój w mieszkaniu?
W modelu bankowym - tak, bez ograniczeń. W modelu funduszu - tylko za zgodą funduszu, ponieważ senior ma zazwyczaj służebność mieszkania, która służy zaspokajaniu tylko jego potrzeb osobistych.
Odwrócona hipoteka (w szerokim znaczeniu) to narzędzie finansowe, a nie pomoc socjalna. Fundusze działają dla zysku.
| Aspekt | Odwrócony Kredyt Hipoteczny (Bank) | Renta Dożywotnia (Fundusz Hipoteczny) |
|---|---|---|
| Własność nieruchomości | Senior pozostaje właścicielem | Własność przechodzi na fundusz |
| Regulacje prawne | Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym | Kodeks Cywilny (umowa renty/dożywocia) |
| Dostępność | Ograniczona, brak ofert bankowych | Powszechnie oferowana przez fundusze |
| Dziedziczenie | Spadkobiercy mogą spłacić kredyt i zatrzymać nieruchomość | Nieruchomość nie wchodzi do masy spadkowej |
| Bezpieczeństwo seniora | Wysokie, ochrona ustawowa | Zabezpieczenie poprzez służebność mieszkania i poddanie się egzekucji |
| Ryzyko | Niskie, ryzyko banku | Ryzyko upadłości funduszu |
tags: #odwrocona #hipoteka #wady #i #zalety
