Odwrócona Hipoteka w Polsce: Definicja, Zasady i Działanie
- Szczegóły
Od 2014 roku Polacy mogą korzystać z oferty zwanej odwróconą hipoteką. Jest to rozwiązanie działające z powodzeniem od wielu lat chociażby w krajach Europy Zachodniej. Pozwala właścicielom mieszkań na uzyskanie dodatkowego dochodu.
Odwrócony kredyt hipoteczny skierowany jest przede wszystkim do osób starszych, choć oczywiście nie tylko oni są uprawnieni do zawarcia takiej umowy. 15 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa dotycząca hipoteki odwróconej (Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym[1]).
Czym Jest Odwrócona Hipoteka?
Najprościej odpowiadając na pytanie, czym jest kredyt hipoteczny odwrócony, można powiedzieć, że jest to sprzedaż nieruchomości bankowi. Bank wypłaca właścicielowi nieruchomości kwotę będącą wartością rynkową nieruchomości. Może wypłacić te pieniądze jednorazowo lub ratalnie - zależy od umowy. Właściciel domu bądź mieszkania może dowolnie dysponować tymi środkami. Ma także prawo do mieszkania w „sprzedanej” nieruchomości do końca swojego życia.
Definicja mówi, że hipoteka odwrócona to rodzaj kredytu udzielanego przez instytucje finansowe osobom posiadającym nieruchomość lub wieczyste prawo do użytkowania nieruchomości.
Zasady Działania Odwróconej Hipoteki w Polsce
Zasady udzielania odwróconych hipotek w Polsce reguluje Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, która weszła w życie 15 grudnia 2014 roku. Chociaż ten produkt adresowany jest głównie do seniorów ustawa nie ustala żadnego limitu wieku, co potencjalnie umożliwia skorzystanie z niego również młodszym kredytobiorcom.
Przeczytaj także: Sterowniki i usterki ASUS K52J
Samo udzielanie odwróconej hipoteki również przypomina procedurę, która poprzedza przyznanie kredytu hipotecznego. Najważniejsze okażą się dwa czynniki: wycena nieruchomości oraz ocena kredytobiorcy. Instytucje będą sprzyjać osobom posiadającym prawo własności nieruchomości położonych w atrakcyjnych lokalizacjach i o wysokim standardzie. To one odegrają także główną rolę podczas ustalania wysokości odwróconej hipoteki.
Wpływ na sumę, którą finalnie uzyska klient banku, będą miały także dodatkowe koszty, związane m.in. z samą wyceną, pracą notariusza czy obowiązkowym ubezpieczeniem nieruchomości.
Odwróconą hipotekę oferować mogą swoim klientom wyłącznie banki. Obie strony przystępujące do umowy maja określone obowiązki. Po stronie banku leży przede wszystkim sprawdzenie stanu prawnego lokalu. Także druga strona ma pewne obowiązki względem banku. Osoba decydująca się na odwróconą hipotekę musi w wyznaczonym terminie dostarczyć bankowi wszystkie wymagane dokumenty. Co więcej, kredytobiorca ma obowiązek utrzymywać nieruchomość w odpowiednio dobrym stanie - co jest zrozumiałe z punktu widzenia banku, który nie chce, aby „zakupiony” lokal po latach miał o wiele mniejszą wartość.
Kto Może Skorzystać z Odwróconej Hipoteki?
Jak wspomnieliśmy na samym początku, główną grupą docelową odwróconego kredytu hipotecznego są osoby starsze. Wynika to przede wszystkim z dość niskich świadczeń emerytalnych - w marcu 2020 średnia arytmetyczna dla emerytur wynosiła 2 395,11 zł, jednakże najczęściej wypłacana kwotą było 1 802,07 zł[2].
Kto nie może skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego? Będą to zarówno najemcy lokalu i osoby posiadające spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a więc ci, którzy nie posiadają prawa własności nieruchomości.
Przeczytaj także: Zastosowanie wężyków do filtra osmozy
Specyfika i Ochrona Konsumenta
Specyfika omawianej instytucji wymaga zapewnienia konsumentom szczególnej ochrony. Pierwszym z nich jest wypełnienie przez bank obowiązków informacyjnych jeszcze przed podpisaniem umowy. Przy czym, ustawa enumeratywnie wskazuje jakie konkretne informacje muszą znaleźć się w przekazanym kredytobiorcy formularzu. Kolejnym obowiązkiem banku jest zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości.Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym przyznaje kredytobiorcy również uprawnienia do wycofania się z zawartej umowy z bankiem. Pierwszym z nich jest odstąpienie od umowy. Kredytobiorca, który zawarł umowę odwróconego kredytu hipotecznego może w terminie 30 dni od dnia jej podpisania odstąpić od umowy bez podania przyczyny. Wówczas zobowiązany jest zwrócić bankowi wypłaconą kwotę wraz z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia od umowy, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Odwrócona Hipoteka a Renta Dożywotnia
Na rynku obok - istniejącego jedynie teoretycznie - odwróconego kredytu hipotecznego obecny jest inny praktycznie bliźniaczy produkt - renta dożywotnia. Chociaż zasada działania jest niemal taka sama, można zauważyć znaczące różnice. Przede wszystkim umów o rentę dożywotnią nie reguluje ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, a przepisy kodeksu cywilnego.
Najważniejsze z punktu widzenia osoby otrzymującej świadczenia jest jednak to, że pomimo zachowania prawa do zamieszkiwania w lokalu do śmierci traci samo prawo własności, a jego właścicielem formalnie staje się firma udzielająca renty dożywotniej.
Istotną cechą tego rozwiązania jest dożywotnia wypłata renty w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na fundusz już w momencie podpisania umowy. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego klient zachowuje prawo własności do nieruchomości do końca życia. Po jego śmierci spadkobiercy mają możliwość odzyskania mieszkania, pod warunkiem że spłacą bankowi kwotę kredytu wraz z naliczonymi odsetkami. Zgodnie z przepisami, spłaty można dokonać w ciągu 12 miesięcy od śmierci właściciela. W przypadku renty dożywotniej sytuacja wygląda inaczej. Fundusz hipoteczny staje się właścicielem nieruchomości już w momencie podpisania umowy, co oznacza, że spadkobiercy nie mają możliwości jej odzyskania.
Odwrócona Hipoteka na Świecie
Duża popularność odwróconej hipoteki w krajach rozwiniętych nie wzięła się znikąd. W wielu sytuacjach prawo własności nieruchomości jest jedynym majątkiem seniorów, których uposażenie emerytalne lub rentowe jest niewystarczające do godnego życia. Samo w sobie niewiele jednak znaczy, ponieważ trudno spieniężyć je bez utraty miejsca zamieszkania.
Przeczytaj także: Odwrócona osmoza: Twój przewodnik
W Stanach Zjednoczonych odwrócona hipoteka jest już dobrze ugruntowanym produktem, z dużą liczbą dostawców oferujących różne opcje. Amerykański rynek cechuje się wysoką transparentnością i regulacjami ochronnymi, które zabezpieczają interesy seniorów.
Podobnie jak w USA, w Wielkiej Brytanii odwrócona hipoteka, znana tam jako "equity release", jest popularnym narzędziem umożliwiającym seniorom zwiększenie swoich dochodów emerytalnych. Rynek brytyjski charakteryzuje się szerokim wachlarzem produktów, oferujących elastyczne warunki dopasowane do indywidualnych potrzeb kredytobiorców.
W Australii, gdzie odwrócona hipoteka jest znana jako "reverse mortgage", produkt ten cieszy się rosnącą popularnością, zwłaszcza wśród seniorów poszukujących sposobów na uzupełnienie swojego emerytalnego portfela inwestycyjnego.
Zalety i Wady Odwróconej Hipoteki
- Wysokie bezpieczeństwo - Osoba decydująca się na zawarcie umowy tego typu zachowuje pewność dysponowania nieruchomością przez cały okres życia.
- Zabezpieczenie interesu spadkobierców - wbrew pozorom zaciągnięcie odwróconego kredytu hipotecznego nie oznacza automatycznie pozbawienia spadkobierców prawa do lokalu. Ci mogą zgodnie z umową przenieść prawo własności na kredytodawcę lub spłacić zadłużenie i odzyskać nieruchomość.
- Elastyczność - to od kredytobiorcy zależy, czy odwrócona hipoteka zostanie wypłacona jednorazowo, czy rozłożona na raty.
- Możliwość skorzystania przez osoby samotne i małżeństwa - Mechanizm pozwala na utrzymanie praw własności do nieruchomości przez kredytobiorcę do końca życia, z opcją przekazania nieruchomości bankowi jako spłaty kredytu po śmierci właściciela.
Elementem budzącym wątpliwość niektórych jest utrata przez spadkobierców prawa do lokalu. Istnieje możliwość spłacenia powstałego zadłużenia i odzyskania nieruchomości.
Koszty związane z odwróconą hipoteką mogą być znaczące i różnią się w zależności od dostawcy, wartości nieruchomości oraz wybranych opcji. Odwrócona hipoteka zmniejsza wartość nieruchomości dostępnej dla spadkobierców.
Alternatywy dla Odwróconej Hipoteki
Seniorzy poszukujący dodatkowych środków finansowych na poprawę jakości życia na emeryturze mają do dyspozycji szereg alternatywnych rozwiązań oprócz odwróconej hipoteki. Jedną z opcji dla seniorów jest sprzedaż swojej nieruchomości przy jednoczesnym zastrzeżeniu prawa dożywotniego zamieszkiwania. Pozwala to na uzyskanie środków finansowych z tytułu sprzedaży, przy jednoczesnym zachowaniu prawa do zamieszkiwania nieruchomości do końca życia.
Kredyt pod zastaw nieruchomości to kolejna opcja, która może być atrakcyjna dla seniorów. Niektóre polisy ubezpieczenia na życie oferują opcję wypłaty środków za życia ubezpieczonego. Może to być sposób na uzyskanie dostępu do części sumy ubezpieczenia, która może być wykorzystana na dowolny cel, np.
Seniorzy, którzy mają zgromadzone środki w planach emerytalnych lub innych inwestycjach, mogą rozważyć ich częściowe lub całkowite wykorzystanie. W niektórych sytuacjach wsparcie finansowe od rodziny może być najlepszym rozwiązaniem.
Sytuacja na Polskim Rynku
W Polsce odwrócona hipoteka jest jeszcze w fazie początkowej, z nielicznymi ofertami dostępnymi na rynku. Wprowadzenie tego produktu było odpowiedzią na rosnące zapotrzebowanie na dodatkowe źródła finansowania wśród seniorów, jednak zainteresowanie pozostaje umiarkowane. Głównymi przyczynami są skomplikowane procedury, brak świadomości o dostępności i korzyściach płynących z odwróconej hipoteki oraz obawy przed utratą nieruchomości.
Perspektywy na Przyszłość
Oceny demografów są jednoznaczne: liczba emerytów będzie konsekwentnie rosnąć. Stopa zastąpienia, czyli stosunek wartości przyszłej emerytury do ostatniej uzyskanej pensji, wynosi obecnie według danych ZUS 56,4 proc. Przyszłość osób, które rozpoczynają właśnie życie zawodowe, prezentuje się jednak jeszcze gorzej. Zgodnie z szacunkami w 2050 roku ten wskaźnik będzie wynosił zaledwie 31,6 proc., co jest jednym z najgorszych wyników wśród państw OECD.
Emerytura nie musi być jednak okresem pełnym wyrzeczeń i problemów finansowych. Oprócz standardowych modeli oszczędzania nieocenionym wsparciem może stać się odwrócony kredyt hipoteczny.
Mechanizm działania hipoteki odwróconej jest stosunkowo prosty i przypomina pod wieloma względami odwrócenie standardowego kredytu hipotecznego. W tym przypadku pożyczka również zabezpieczana jest hipoteką, jednak bank jest zobowiązany do oddania nieruchomości do dyspozycji kredytobiorcy na nieoznaczony okres.
tags: #odwrocona #hipoteka #definicja #zasady #działanie
