Co to jest odwrócona hipoteka? Kompleksowy przewodnik
- Szczegóły
Czy można korzystać z wartości swojego mieszkania i jednocześnie w nim mieszkać? Odwrócona hipoteka to rozwiązanie, które pozwala seniorom na dodatkowy dochód bez konieczności sprzedaży nieruchomości. Sprawdź, na czym polega odwrócona hipoteka i czy to sposób na finansowy komfort w późniejszych latach życia.
Odwrócona Hipoteka - Definicja i Zasady Działania
Odwrócona hipoteka to specyficzny produkt finansowy skierowany głównie do seniorów będących właścicielami nieruchomości. Polega na tym, że właściciel mieszkania lub domu otrzymuje od banku regularne wypłaty pieniężne (w formie renty lub jednorazowo), które są zabezpieczone wartością jego nieruchomości.
W przeciwieństwie do tradycyjnych kredytów hipotecznych, w przypadku odwróconej hipoteki nie ma obowiązku spłaty zadłużenia za życia właściciela. Po jego śmierci nieruchomość może przejść na własność banku lub spadkobiercy, który zdecyduje się spłacić zobowiązanie.
Regulacje Prawne i Dostępność w Polsce
Choć odwrócone produkty hipoteczne pojawiły się na polskim rynku już kilka lat temu, brakowało odpowiednich regulacji prawnych. Dopiero niedawno Sejm przyjął ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, który wkrótce trafi do oferty banków. Warto jednak zaznaczyć, że to, co obecnie reklamują różne instytucje, to renta hipoteczna, funkcjonująca na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego.
Odwrócony kredyt hipoteczny jest w Polsce uregulowany na podstawie Ustawy z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz.U. 2014 poz. 1585). 15 grudnia 2014 roku weszła w życie ustawa dotycząca hipoteki odwróconej (Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym[1]).
Przeczytaj także: Sterowniki i usterki ASUS K52J
Mimo że odwrócony kredyt hipoteczny jest dokładnie określony przepisami prawa, to rzadko znajduje się w podstawowej ofercie banków. Obecnie w Polsce żaden z banków nie oferuje jeszcze możliwości skorzystania z hipoteki odwróconej, choć rozwiązanie to cieszy się dużą popularnością w wielu krajach Europy i na całym świecie.
Dlatego banki nie promują tego produktu, aczkolwiek można zapytać o niego w największych polskich bankach udzielających standardowych kredytów hipotecznych.
Renta Hipoteczna a Odwrócony Kredyt Hipoteczny
Umowa zawierana jest na czas określony (np. Renta hipoteczna skierowana jest głównie do osób po 65. roku życia, a jej wysokość zależy od wartości nieruchomości, wieku i płci klienta oraz tego, czy umowa obejmuje jedną osobę, czy oboje małżonków.
Wysokość świadczenia w ramach renty hipotecznej zależy od wartości nieruchomości, wieku klienta oraz jego płci. Fundusze hipoteczne stosują szczegółowe kalkulacje, bazując na średniej długości życia.
Przykładowo, 75-letnia kobieta za mieszkanie o wartości 300 000 zł może otrzymać około 609,76 zł miesięcznie, podczas gdy mężczyzna w tym samym wieku i z takim samym mieszkaniem dostanie 747,76 zł.
Przeczytaj także: Zastosowanie wężyków do filtra osmozy
W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego konkretne stawki oraz warunki zależą od banków, które zdecydują się wprowadzić ten produkt do swojej oferty. W przeciwieństwie do renty hipotecznej, w odwróconym kredycie nie mają znaczenia stan zdrowia klienta ani szczegółowe kalkulacje dotyczące jego przewidywanej długości życia.
Istotną cechą tego rozwiązania jest dożywotnia wypłata renty w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na fundusz już w momencie podpisania umowy.
W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego klient zachowuje prawo własności do nieruchomości do końca życia. Po jego śmierci spadkobiercy mają możliwość odzyskania mieszkania, pod warunkiem że spłacą bankowi kwotę kredytu wraz z naliczonymi odsetkami.
Zgodnie z przepisami, spłaty można dokonać w ciągu 12 miesięcy od śmierci właściciela. W przypadku renty dożywotniej sytuacja wygląda inaczej. Fundusz hipoteczny staje się właścicielem nieruchomości już w momencie podpisania umowy, co oznacza, że spadkobiercy nie mają możliwości jej odzyskania.
Hipoteka odwrócona funkcjonuje w modelu kredytowym i podlega ustawie. W przypadku renty dożywotniej własność nieruchomości przechodzi na rzecz funduszu już w momencie podpisania umowy.
Przeczytaj także: Odwrócona osmoza: Twój przewodnik
Proces Ubiegania się o Rentę Hipoteczną
Proces zawarcia umowy renty dożywotniej w funduszach hipotecznych jest prosty. Po złożeniu wniosku kontaktuje się z Tobą pracownik funduszu, który szczegółowo wyjaśnia zasady działania renty dożywotniej, warunki umowy oraz potencjalne konsekwencje przeniesienia własności mieszkania.
Jeśli nadal wyrażasz zainteresowanie, fundusz zleca wycenę nieruchomości. Po akceptacji wyceny oraz warunków finansowych następuje zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Przed podpisaniem umowy warto dokładnie zapoznać się z jej zapisami oraz rozważyć konsultację z prawnikiem, aby mieć pewność co do warunków umowy i swoich praw.
Odwrócony Kredyt Hipoteczny a Renta Dożywotnia - Różnice
Odwrócony kredyt hipoteczny jest rozwiązaniem skierowanym głównie do osób o wyższym statusie majątkowym. Klienci mogą liczyć na wypłatę środków przez określony czas, zachowując prawo własności do nieruchomości aż do swojej śmierci.
Z kolei renta dożywotnia oferowana przez fundusze hipoteczne częściej wybierana jest przez osoby o niższej pozycji finansowej, których emerytura nie wystarcza na pokrycie bieżących kosztów życia.
Obowiązki Stron Umowy
Obie strony przystępujące do umowy maja określone obowiązki. Po stronie banku leży przede wszystkim sprawdzenie stanu prawnego lokalu.
Także druga strona ma pewne obowiązki względem banku. Osoba decydująca się na odwróconą hipotekę musi w wyznaczonym terminie dostarczyć bankowi wszystkie wymagane dokumenty.
Co więcej, kredytobiorca ma obowiązek utrzymywać nieruchomość w odpowiednio dobrym stanie - co jest zrozumiałe z punktu widzenia banku, który nie chce, aby „zakupiony” lokal po latach miał o wiele mniejszą wartość.
Dla zabezpieczenia interesów banku w okresie obowiązywania umowy kredytobiorca powinien posiadać ubezpieczenie nieruchomości lub lokalu (tylko, jeśli bank tego wymaga), utrzymywać nieruchomość lub lokal w stanie niepogorszonym oraz uiszczać w terminie podatki i inne opłaty związane z korzystaniem z nieruchomości lub lokalu.
Kto Może Skorzystać z Odwróconego Kredytu Hipotecznego?
Jak wspomnieliśmy na samym początku, główną grupą docelową odwróconego kredytu hipotecznego są osoby starsze. Wynika to przede wszystkim z dość niskich świadczeń emerytalnych - w marcu 2020 średnia arytmetyczna dla emerytur wynosiła 2 395,11 zł, jednakże najczęściej wypłacana kwotą było 1 802,07 zł[2].
Odwrócony kredyt hipoteczny skierowany jest przede wszystkim do osób starszych, choć oczywiście nie tylko oni są uprawnieni do zawarcia takiej umowy.
Aby zaciągnąć odwróconą hipotekę, należy mieć pełną zdolność do czynności prawnych i oczywiście posiadać nieruchomość.
Zgodnie z ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która:
- jest właścicielem nieruchomości,
- ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego,
- jest współwłaścicielem nieruchomości,
- ma udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.
Przepisy nie wskazują na żadne ograniczenia wiekowe, więc teoretycznie z odwróconej hipoteki może skorzystać nawet osoba młoda czy też firma. W praktyce jednak to oferta kierowana do seniorów.
W praktyce może jej udzielić nawet osoba fizyczna. Rentę dożywotnią, zgodnie z nazwą, otrzymuje się do końca życia, natomiast odwrócony kredyt hipoteczny może być wypłacany przez określony czas, np. 15-20 lat.
Kto nie może skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego?
Będą to zarówno najemcy lokalu i osoby posiadające spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a więc ci, którzy nie posiadają prawa własności nieruchomości.
Stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie może być:
- najemca lokalu,
- osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
- osoba prawna (np. fundacja czy spółka akcyjna),
- inne podmioty, które nie są osobami fizycznymi, m.in. spółki cywilne czy jawne.
Wymagane Dokumenty i Formalności
Do uzyskana odwróconego kredytu hipotecznego, emeryt nie musi wykazywać się zdolnością kredytową, zatem liczba wymaganych dokumentów ogranicza się do minimum. Najważniejsze z nich to wniosek kredytowy, przedstawienie dokumentu tożsamości oraz akt własności nieruchomości wraz z wypisem z księgi wieczystej.
Bank musi mieć pewność, że na niej nie ma ustanowionych obciążeń, np. Ustawa nakazuje również oszacowanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.
Operat szacunkowy ma status dokumentu urzędowego, dlatego może sporządzić tylko uprawniony do tego rzeczoznawca. Każdy bank dysponuje listą zaufanych specjalistów. Koszt operatu wynosi w zależności od lokalizacji, typu nieruchomości i doświadczenia rzeczoznawcy ok. 1 tys. zł.
Dokładne wytyczne co musi znaleźć się w umowie, zawiera ww. ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Przepisy stanowią też, że na co najmniej 14 dni przed jej zwarciem, klient powinien dostać z banku formularz informacyjny dotyczący oferty.
Należy pamiętać, że zmiana w umowie odwróconego kredytu hipotecznego dotycząca wskazania osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy jest bezpłatna.
Spłata i Dziedziczenie Nieruchomości
Elementem budzącym wątpliwość niektórych jest utrata przez spadkobierców prawa do lokalu. Istnieje możliwość spłacenia powstałego zadłużenia i odzyskania nieruchomości.
Tak, po Twojej śmierci spadkobiercy otrzymują czas na spłatę zobowiązania wraz z odsetkami.
Jeśli spadkobiercy zdecydują się spłacić dług, mogą zachować nieruchomość. W przeciwnym razie, jeśli nie są w stanie spłacić długu lub wybiorą, aby tego nie robić, nieruchomość jest sprzedawana, a bank odzyskuje środki z tej sprzedaży.
Kredytobiorcy mają również możliwość spłaty odwróconej hipoteki przed śmiercią. Może to nastąpić poprzez sprzedaż nieruchomości lub refinansowanie kredytu. Warunki te mogą się różnić w zależności od instytucji finansowej.
Po śmierci kredytobiorcy spadkobiercy nie są więc pozbawiani prawa do lokalu - mają je w pełni, ale wówczas w pierwszej kolejności są zobowiązani do spłaty zaciągniętego kredytu w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci.
Jeśli nie dojdzie do spłaty, prawo do nieruchomości przejdzie w posiadanie banku, a różnica wynikająca z wartości nieruchomości i sumy wypłaconych rat kredytobiorcy zostanie zwrócona spadkobiercom.
Zalety i Wady Odwróconej Hipoteki
Odwrócona hipoteka jest wciąż nowym produktem na polskim rynku, co może wiązać się z niewielką ofertą banków w tym zakresie.
Odwrócona hipoteka to produkt, który ma zalety i wady. Na pewno przydałby się wielu Polakom, którzy otrzymują niskie świadczenie, a nie mogą liczyć na niczyją pomoc, ani też nie mają bliskich, którzy odziedziczą po nich nieruchomość.
Zalety odwróconego kredytu hipotecznego:
- Można znacznie poprawić swoją sytuację finansową.
- Dobre rozwiązanie dla osób starszych, samotnych, które nie mogą liczyć na pomoc rodziny i nie mają bliskich, którym mogłyby po śmierci przekazać nieruchomość.
- Zapewnia właścicielowi lokalu godne życie, bo dodatkowe środki pieniężne są ogromnym wsparciem, gdy trzeba kupić drogie lekarstwa czy poddać się rehabilitacji.
- Nie trzeba spełniać skomplikowanych warunków, by go zaciągnąć.
- Kredytobiorca może też w każdej chwili spłacić zobowiązanie, odstąpić od umowy z bankiem i odzyskać prawa do nieruchomości.
- Spadkobiercy, którzy chcą odzyskać mieszkanie, mogą oni spłacić zadłużenie wobec banku, tym samym odzyskując własność lokalu.
Wady odwróconego kredytu hipotecznego:
- Potencjalne raty do wypłacania przez bank obliczane są na podstawie obecnej i przyszłej wartości rynkowej nieruchomości, pod uwagę brane są też takie kwestie, jak: wiek właściciela, płeć, stan zdrowia.
- Bardzo często zdarza się, że taka kwota nie zadowala kredytobiorcy.
- Lokal do czasu przejęcia go przez bank musi pozostawać w dobrym stanie technicznym.
- Właściciel nieruchomości zobowiązany jest do przeprowadzania potrzebnych remontów i napraw oraz opłacania ubezpieczenia i nie może dopuścić do zadłużenia lokalu z tytułu opłat.
Podsumowanie
Odwrócona hipoteka to innowacyjne rozwiązanie finansowe, które oferuje możliwość przekształcenia kapitału zgromadzonego w nieruchomościach w dodatkowe środki finansowe. Jest to atrakcyjna alternatywa dla tradycyjnych kredytów hipotecznych, ponieważ to bank wypłaca regularne środki właścicielowi, a nie odwrotnie. Dzięki temu seniorzy mogą cieszyć się lepszym standardem życia, nie martwiąc się o miesięczne spłaty.
Jednakże, jak każda decyzja finansowa, odwrócona hipoteka wymaga dokładnego zrozumienia i rozważenia wszystkich zalet i potencjalnych ryzyk, a także konsultacji z doradcą finansowym.
tags: #odwrotna #hipoteka #co #to #jest
