Odwrócona Hipoteka w Polsce: Ustawa, Zasady Działania i Korzyści
- Szczegóły
Instytucja odwróconego kredytu hipotecznego funkcjonuje na polskim rynku finansowym od końca 2014 roku. Wprowadzona została ustawą z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. z 2014 r., poz. 1585). Wiele osób, zwłaszcza seniorów w dzisiejszych czasach poszukuje dodatkowych sposobów, które pomogą od ratować domowy budżet. Jednym ze sposobów na uzyskanie dodatkowych środków pieniężnych, które mogą być przeznaczone na dowolny cel, jest odwrócona hipoteka.
Czym jest odwrócona hipoteka?
Odwrócona hipoteka, inaczej odwrócony kredyt hipoteczny, jest usługą finansową, realizowaną przez bank lub inną instytucję finansową. Zgodnie z definicją legalną omawianej instytucji, przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Usługa ta polega na tym, że bank lub inna instytucja finansowa wypłaca danemu klientowi świadczenie, a spłata nastąpi w formie przejęcia prawa do nieruchomości po jego śmierci.
W praktyce oznacza to, że kredytobiorca otrzymuje od banku określoną kwotę pieniężną, która może zostać wypłacona jednorazowo lub w ratach - jednak nie dłużej niż do śmierci kredytobiorcy. W zamian, po śmierci kredytobiorcy, następuje przejęcie na własność przez bank zabezpieczonej nieruchomości. Kredytobiorca w zamian za otrzymane środki pieniężne z banku lub innej instytucji finansowej dokonuje przeniesienia prawa do własności lokalu na rzecz takiej instytucji.
Warto podkreślić, że dokonując przekazania praw do własności nieruchomości, kredytobiorca ma zagwarantowane prawo do dożywotniego korzystania ze swojego mieszkania lub domu.
Analiza: Odwrócona hipoteka jest potoczną nazwą umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Na jej podstawie bank wypłaca (jednorazowo lub periodycznie, w ratach) kredytobiorcy określoną kwotę pieniężną aż do momentu jego śmierci, zaś kredytobiorca ustanawia na rzecz banku zabezpieczenie. Co istotne, zwrot wypłaconych środków ma nastąpić dopiero po śmierci kredytobiorcy, co odróżnia odwróconą hipotekę od standardowych kredytów i pożyczek.
Przeczytaj także: Sterowniki i usterki ASUS K52J
Kto może skorzystać z odwróconej hipoteki?
Zdolność kredytową przy ubieganiu się o odwrócony kredyt hipoteczny wyznacza jedynie fakt posiadania własności lub współwłasności nieruchomości. Zgodnie z zapisami ustawy, kredytobiorcą może być wyłącznie osoba fizyczna, która jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego.
Odwrócona hipoteka jest ofertą skierowaną do osób fizycznych, bez względu na wiek, które są właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości; zarówno domu, jak i spółdzielczego mieszkania własnościowego. Ustawa zatem nie wyróżnia kategorii wiekowej kredytobiorców, niemniej w praktyce banki rzadko udzielają tego rodzaju kredytu osobom, które nie ukończyły 60-tego roku życia. Z założenia bowiem beneficjentami tego rodzaju kredytu są osoby starsze.
Specyfika i Ochrona Konsumenta
Specyfika omawianej instytucji wymaga zapewnienia konsumentom szczególnej ochrony. Zakres ochrony konsumenta wskazany w ustawie wydaje się odpowiednio zabezpieczać interes kredytobiorcy przed potencjalnym ryzykiem wyzysku ze strony podmiotu udzielającego takiego kredytu. Niemniej, z uwagi na docelową grupę beneficjentów tej regulacji - osób starszych - każdorazowo decyzja zawarcia takiej umowy winna być skonsultowana z osobą posiadającą odpowiednią wiedzę w dziedzinie finansów bądź prawnikiem.
Pierwszym z nich jest wypełnienie przez bank obowiązków informacyjnych jeszcze przed podpisaniem umowy. Bank zobowiązany jest bowiem jeszcze na etapie przedkontraktowym, w terminie nie krótszym niż 14 dni, do dostarcza kredytobiorcy, według jego wyboru, w postaci papierowej lub elektronicznej, formularza informacyjnego zawierającego informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego. Przy czym, ustawa enumeratywnie wskazuje jakie konkretne informacje muszą znaleźć się w przekazanym kredytobiorcy formularzu.
Kolejnym obowiązkiem banku jest zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości. Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym przyznaje kredytobiorcy również uprawnienia do wycofania się z zawartej umowy z bankiem. Pierwszym z nich jest odstąpienie od umowy. Kredytobiorca, który zawarł umowę odwróconego kredytu hipotecznego może w terminie 30 dni od dnia jej podpisania odstąpić od umowy bez podania przyczyny.
Przeczytaj także: Zastosowanie wężyków do filtra osmozy
Uprawnienia Kredytobiorcy
Kredytobiorca może również w każdym czasie spłacić całkowitą kwotę kredytu do zapłaty lub jej wykorzystaną część. W takim przypadku bank jest zobowiązany do potwierdzenia rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego w terminie 14 dni od dnia dokonania tej spłaty.
Kredytobiorca oraz jego spadkobiercy ponoszą wobec banku odpowiedzialność jedynie do wysokości wartości nieruchomości. Nadto co do zasady bank może żądać zaspokojenia roszczenia wyłącznie z nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego.
Śmierć Kredytobiorcy a Odwrócona Hipoteka
Jak już wyżej wspomniano, kredytobiorca nie ma obowiązku spłaty kredytu, albowiem co do zasady spłata kredytu następuje już po jego śmierci, poprzez przejęcie przez bank na własność zabezpieczonej nieruchomości. Umowę o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bank zawiera najczęściej ze spadkobiercami kredytobiorcy.
Po uzyskaniu informacji o śmierci kredytobiorcy bank zamieszcza na swojej stronie internetowej ogłoszenie zawierające: imię i nazwisko kredytobiorcy; informację o zawarciu z kredytobiorcą umowy odwróconego kredytu hipotecznego; informację o możliwości dokonania przez spadkobierców kredytobiorcy rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego; termin wyznaczony do rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego.
Powyższe informacje bank przekazuje na piśmie także osobom wyznaczonym do kontaktu po śmierci kredytobiorcy i wskazanym w umowie odwróconego kredytu hipotecznego. Co również ważne, całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalna dopiero z upływem roku od dnia śmierci kredytobiorcy. W tym czasie, tj. w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców, spadkobiercy mogą dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty.
Przeczytaj także: Odwrócona osmoza: Twój przewodnik
Po śmierci kredytobiorcy, spadkobiercy mają pełne prawo do lokalu, jednak w pierwszej kolejności są zobowiązani do spłaty zaciągniętego kredytu w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci. W momencie braku spłaty kredytu, prawo do nieruchomości przechodzi w posiadanie banku.
Wartość Nieruchomości a Kwota Kredytu
W odwróconej hipotece kluczową rolę odgrywa wartość rynkowa nieruchomości. Na jej podstawie przyszły kredytobiorca będzie w stanie określić czy opłaca się mu odwrócona hipoteka. Zgodnie z art. 6. ust. 1. ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym „podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa: nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której kredytobiorcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego, lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu- na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego”.
Udzielona kwota kredytu zależy nie tylko od wartości nieruchomości (obecnej i spodziewanej przyszłej) oraz kosztów kredytu, ale też m.in. od płci i wieku właściciela, a także czasem od stanu jego zdrowia. Najczęściej podaje się tutaj przedział od 60% do nawet jedynie 30% wartości nieruchomości.
Zawierając umowę kredytu, należy brać pod uwagę cenę, która jest najbliższa wartości rynkowej, czyli taką, po jakiej można sprzedać nieruchomość w niedługim czasie. Odwrócona hipoteka z założenia jest kredytem, który będzie wypłacany przez długi czas, zatem wartość rynkowa danej nieruchomości może ulec zmianie in plus, jak i in minus.
Umowa Odwróconego Kredytu Hipotecznego
Osoby zainteresowane skorzystaniem z odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązane są do zawarcia umowy z bankiem lub inną instytucją finansową. Podczas zawierania umowy odwróconej hipoteki, bank w terminie co najmniej14 dni przed zawarciem umowy, ma obowiązek dostarczenia kredytobiorcy formularza informacyjnego, zawierającego ofertę odwróconego kredytu hipotecznego. Dostarczenie formularza może nastąpić - według wyboru kredytobiorcy - w formie pisemnej lub elektronicznej.
Ustawa szczegółowo wskazuje, jakie elementy muszą znaleźć się na zawieranej umowie. Umowa powinna zawierać m.in. strony umowy; kwotę odwróconego kredytu hipotecznego oraz wartość rynkową nieruchomości; stosunek kwoty odwróconego kredytu hipotecznego do rynkowej wartości nieruchomości lub lokalu; termin, wysokość i sposób wypłaty kwoty odwróconego kredytu hipotecznego; sposób zabezpieczenia wierzytelności banku; stronę umowy zobowiązaną do ponoszenia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu, oraz kosztu monitorowania ich wartości; sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany; wysokość i sposób płatności innych kosztów.
Rezygnacja z Odwróconego Kredytu Hipotecznego
Osoba, która skorzystała z odwróconego kredytu hipotecznego, ma prawo do odstąpienia od umowy, na podstawie oświadczenia, które zostało dołączone do wcześniej zawartej umowy kredytowej. W przypadku odstąpienia od umowy kredytobiorca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem, z wyjątkiem opłat, które zostały poniesione przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów.
Po dokonaniu odstąpienia od umowy kredytobiorca dokonuje zwrotu otrzymanej kwoty wraz z odsetkami, jeżeli wypłata nastąpiła przed upływem terminu do odstąpienia od umowy. Za dzień spłaty odwróconego kredytu hipotecznego przyjmuje się dzień zlecenia przekazania środków pieniężnych w ustalonej wartości.
Odwrócona Hipoteka a Renta Dożywotnia
Dotychczas żaden polski bank nie wprowadził do swojej oferty odwróconej hipoteki. Można jednak skorzystać z podobnego produktu, jakim jest renta dożywotnia. Jej funkcjonowanie regulują przepisy Kodeksu cywilnego, a oferowaniem zajmują się różne fundusze hipoteczne. Ona również związana jest ze sprzedażą nieruchomości na rzecz funduszu, w zamian za wypłacane dożywotnio świadczenie.
Podsumowanie
Podsumowując, odwrócony kredyt hipoteczny jest pewną alternatywą dla seniorów znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej, a posiadających nieruchomość, którą nie zawsze po śmierci chcą przekazać spadkobiercom bądź spadkobierców takich nie posiadają - na zapewnienie sobie środków na utrzymanie aż do śmierci. Jak bowiem pokazuje praktyka, banki nie zawsze w sposób właściwy dopełniały swoich obowiązków informacyjnych w stosunkach z konsumentami. Co w szczególności uwidocznione zostało w sporach konsumentów z bankami w sprawach kredytów hipotecznych powiązanych z walutą obcą.
Mimo że odwrócony kredyt hipoteczny jest dokładnie określony przepisami prawa, to rzadko znajduje się w podstawowej ofercie banków. Jest to spowodowane tym, że polskie społeczeństwo jest silnie związane z prawem własności do nieruchomości i przekazywaniem jej dzieciom i wnukom. Więc z tego powodu odwrócona hipoteka jest niepożądana i często kojarzona niesłusznie zresztą z wyłudzeniami. Dlatego banki nie promują tego produktu, aczkolwiek można zapytać o niego w największych polskich bankach udzielających standardowych kredytów hipotecznych.
tags: #odwrocona #hipoteka #ustawa #zasady #działania
