Odwrócona hipoteka w Niemczech: Szansa czy pułapka dla seniorów?
- Szczegóły
Europejczycy coraz częściej korzystają z kredytów. Według Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OBWE), 9,5% europejskich gospodarstw domowych jest zadłużonych i to wysoko, czyli prawie co dziesiąta rodzina. Rosną także długi Polaków i Niemców, chociaż pożyczamy na różne rzeczy.
W Niemczech ludzie zadłużają się przede wszystkim na budowę domu albo kupno własnego mieszkania. Reprezentatywny sondaż MDR wykazał, że jedna trzecia Niemców (33%) ma kredyty hipoteczne. Większość z nich (65%) przyznaje, że nie ma problemu z zadłużaniem się na własny dach nad głową.
Kredyty hipoteczne w Europie
Kredyty hipoteczne w ogóle ciągle jeszcze są bardziej popularne w „starych” niż w „nowych” krajach Unii Europejskiej.
Warto spojrzeć na poszczególne kraje pod względem zaległości w opłatach za mieszkanie. Okazuje się, że w Polsce tylko 6 proc. społeczeństwa ma zaległości w opłatach za mieszkania, podczas gdy średnia dla 27 krajów Europy to 9,2 proc. We Francji 10,2 proc., a w Niemczech poziom zaległości jest podobny jak w Polsce - 5,8 proc.
Wiadomo, że Niemcy ponad dekadę temu nie mieli problemów z rynkiem mieszkaniowym i jeszcze wtedy zazdrościliśmy im tanich mieszkań na wynajem, regulowanych czynszów itp., ale to się już dawno zepsuło. Tymczasem w Polsce nie dość, że tendencja jest odwrotna, to jeszcze trend jest bardzo silny. Spadek z 15,3 proc. do 6 proc. w 12 lat robi wrażenie.
Przeczytaj także: Sterowniki i usterki ASUS K52J
Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w Europie Zachodniej
Jak podaje „Financial Times” od 2003 r. w Wielkiej Brytanii odsetek kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, które zależą bezpośrednio od stóp procentowych banku centralnego, spadł z 70% do 13%, przy czym 61% kredytów jest obecnie oprocentowana na pięć lat lub dłużej.
Kredytobiorcy we Francji mają dobrą ochronę przed wyższymi stopami głównie dlatego, że większość umów przewiduje stałe oprocentowanie. Mniej niż 5% francuskich kredytów hipotecznych ma stopę zmienną, zależną od stopy EBC.
Niemieccy kredytobiorcy od dawna preferują kredyty hipoteczne o dłuższym terminie zapadalności, przy czym najpopularniejsze są produkty o stałym oprocentowaniu od 10 do 20 lat. W przeciwieństwie do Wielkiej Brytanii czy Francji, gdzie wielkość kredytu zależy od dochodu klienta, w Niemczech nie ma takich ograniczeń, co przyczyniło się do silnego wzrostu cen domów w latach, gdy oprocentowanie było niskie.
W Holandii kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu i lub krótkotrwałe kredyty o stałym oprocentowaniu stały bardziej popularne, gdyż klienci liczą na to, że w dłuższym okresie stopy spadną.
Spadki cen nieruchomości w Niemczech
W ciągu ostatniego roku ceny nieruchomości w Niemczech spadły o 10%, najsilniej w Europie Zachodniej. Nastąpiło również odejście od pożyczek o stałym oprocentowaniu zawieranych na okres ponad 10 lat.
Przeczytaj także: Zastosowanie wężyków do filtra osmozy
Dane OECD pokazują, że ceny nieruchomości w Holandii wzrosły o prawie 50% od 2015 r. - kiedy EBC rozpoczął program luzowania ilościowego.
W Niemczech ceny nieruchomości na rynku wtórnym spadły w IV kwartale 2023 r. o 14 proc. w porównaniu ze szczytem z II kwartału 2022 r. - wynika z danych niemieckiego urzędu statystycznego Destatis.
Spadki cen domów w siedmiu największych metropoliach, czyli Berlinie, Hamburgu, Monachium, Kolonii, Frankfurcie, Stuttgarcie i Dusseldorfie, wyniosły 9,1 proc. rok do roku i 1,5 proc. w ujęciu kwartalnym, a mieszkań odpowiednio 5,8 proc. i 1,7 proc.
Według najnowszej analizy specjalistycznego serwisu ImmoScout24 dla całego kraju, po raz pierwszy w historii analiz 40 proc. zapytań dotyczy przedmieść. Na drugim miejscu są tereny wiejskie - z wynikiem na poziomie 26 proc.
Odwrócona hipoteka: Dodatkowe środki dla emerytów?
Z wyliczeń Bolesława Melucha ze ZBP wynika, że 65 letnia kobieta (nazwijmy ją pani Krystyna) i właścicielka niewielkiego mieszkania o wartości 320 tys. zł, podpisując z bankiem umowę kredytu odwróconego na 20 lat, dostanie miesięcznie 434 zł (przy założeniu, że oprocentowanie wyniesie 6,6 proc., a wysokość wypłacanych świadczeń - rat i odsetek - nie przekroczy 50 proc. wartości nieruchomości).
Przeczytaj także: Odwrócona osmoza: Twój przewodnik
W efekcie w ciągu dwóch dekad pani Krystyna dostanie z banku 104 tys. zł, czyli niespełna 1/3 wartości mieszkania. Jeżeli umrze, bank po roku wystąpi o przeniesienie praw własności nieruchomości. Spadkobiercy mogą oczywiście spłacić bank i zachować mieszkanie dla siebie. Wówczas jednak będą musieli wyjąć z konta nie 104 tys. zł, ale 215 tys. zł. Tyle bowiem wyniesie wartość kredytu z odsetkami za 20 lat.
Nieco inaczej wyglądać będzie sytuacja pana Ryszarda, który również ma 65 lat i mieszkanie warte ok. 320 tys. zł. Okazało się, że miesięczna rata pana Ryszarda wyniesie 630 zł. Wartość całkowitej spłaty zadłużenia będzie jednak podobna, jak w przypadku pani Krystyny i wyniesie 215 tys. zł.
Opłacalność odwróconej hipoteki (dla kredytobiorcy) rośnie wraz z wiekiem. Jeśli pani Krystyna, zaciągając kredyt, miałaby 75 lat, to jej miesięczna rata wyniosłaby 874 zł (przez 12 lat), a jednorazowa wypłata przekroczyłaby 126 tys. zł. Mniej też musieliby zapłacić przy spłacie zadłużenia jej spadkobiercy, bo "tylko" 191 tys. zł.
Przykładowo 75-letnia właścicielka nieruchomości wartej milion złotych będzie przez 12 lat dostawała z banku ok. 2,7 tys. zł miesięcznie. Wartość jednorazowej wypłaty wyniesie zaś 400 tys. zł.
Odwrócona hipoteka może też być dobrym rozwiązaniem dla emerytów, którzy mają np. dwa mieszkania. Wtedy jedno można wynająć, a drugie, czyli to w którym się mieszka, zostawić bankowi jako zabezpieczenie.
Według prof. Jacka Łaszka z SGH, odwrócony kredyt hipoteczny będzie produktem niszowym. Choćby dlatego, że nieruchomość w naszym kraju jest często dorobkiem życia kilku pokoleń i wiele rodzin zrobi wszystko, by staruszkowie nie oddawali ich bankom.
Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia
Różnica pomiędzy odwróconą hipoteką a rentą dożywotnią jest zasadnicza: w pierwszym przypadku instytucja finansowa staje się właścicielem nieruchomości dopiero po śmierci kredytobiorcy. W drugim - po podpisaniu umowy renty dożywotniej.
Z badań przeprowadzonych na zlecenie UOKiK przez Instytut Badawczy IPC wynika, że jedynie 2 proc. wszystkich respondentów rozważa skorzystanie w przyszłości ze świadczeń dożywotnich.
tags: #odwrotna #hipoteka #Niemcy
