Odwrócona Hipoteka: Warunki i Komu Przysługuje

Szczegóły: Opublikowano: 22. November 2025

Wiele osób, zwłaszcza seniorów, poszukuje dodatkowych sposobów na podreperowanie domowego budżetu. Jednym z rozwiązań jest odwrócona hipoteka, która umożliwia uzyskanie dodatkowych środków pieniężnych na dowolny cel. Czym dokładnie jest odwrócona hipoteka i dla kogo jest przeznaczona? Odpowiedź znajdziesz w poniższym artykule.

Czym jest Odwrócona Hipoteka?

Odwrócona hipoteka, inaczej odwrócony kredyt hipoteczny, to usługa finansowa realizowana przez banki lub inne instytucje finansowe. Polega ona na wypłacaniu klientowi świadczenia, którego spłata następuje w formie przejęcia prawa do nieruchomości po jego śmierci. Kredytobiorca, w zamian za otrzymane środki, przenosi prawo własności lokalu na rzecz instytucji finansowej.

Art. 4 ust. 1 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym stanowi:„Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami”.

Art. 7 ust. 1 tej samej ustawy dodaje:„Wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy”.

Warto podkreślić, że kredytobiorca, przekazując prawa do nieruchomości, ma zagwarantowane dożywotnie prawo do korzystania ze swojego mieszkania lub domu.

Przeczytaj także: Sterowniki i usterki ASUS K52J

Odwrócona Hipoteka - Dla Kogo?

Odwrócona hipoteka jest skierowana do osób fizycznych, bez względu na wiek, które są właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości, zarówno domu, jak i spółdzielczego mieszkania własnościowego. Kredytobiorcą może zostać również osoba, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo użytkowania wieczystego.

Z przepisów wynika jedynie, że kredytobiorcą nie może być osoba prawna lub inny podmiot niebędący osobą fizyczną.

Najczęściej na takie rozwiązanie decydują się osoby starsze, które chcą zabezpieczyć swoje finanse. Niska emerytura zmusza je do poszukiwania dodatkowego źródła dochodów. Hipoteka odwrócona cieszy się też zainteresowaniem osób, które nie są w stanie sprzedać posiadanej nieruchomości lub chcą podreperować domowy budżet.

Śmierć Kredytobiorcy a Odwrócona Hipoteka

Po uzyskaniu informacji o śmierci kredytobiorcy, bank zamieszcza na swojej stronie internetowej ogłoszenie zawierające:

imię i nazwisko kredytobiorcy;
informację o zawarciu z kredytobiorcą umowy odwróconego kredytu hipotecznego;
informację o możliwości dokonania przez spadkobierców kredytobiorcy rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego;
termin wyznaczony do rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

Powyższe informacje bank przekazuje na piśmie także osobom wyznaczonym do kontaktu po śmierci kredytobiorcy i wskazanym w umowie odwróconego kredytu hipotecznego.

Przeczytaj także: Zastosowanie wężyków do filtra osmozy

Po śmierci kredytobiorcy, spadkobiercy mają pełne prawo do lokalu, jednak w pierwszej kolejności są zobowiązani do spłaty zaciągniętego kredytu w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci. W momencie braku spłaty kredytu, prawo do nieruchomości przechodzi w posiadanie banku.

Spadkobiercy w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców mogą dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty.

Wartość Nieruchomości przy Ofercie Odwróconej Hipoteki

W odwróconej hipotece kluczową rolę odgrywa wartość rynkowa nieruchomości. Na jej podstawie przyszły kredytobiorca będzie w stanie określić, czy opłaca się mu odwrócona hipoteka. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa:

nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy;
nieruchomości, do której kredytobiorcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego;
lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego.

Przy tym należy mieć na uwadze, że wartość rynkową stanowić będzie szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny kredytobiorca może uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym. Wyceny tej dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który uwzględnia: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Określona przez rzeczoznawcę wartość rynkowa nieruchomości nie przesądza jeszcze o tym, w jakiej kwocie zostanie udzielony kredyt. Stanowi jedynie podstawę do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego.

Przeczytaj także: Odwrócona osmoza: Twój przewodnik

Udzielona kwota kredytu zależy nie tylko od wartości nieruchomości (obecnej i spodziewanej przyszłej) oraz kosztów kredytu, ale też m.in. od płci i wieku właściciela, a także czasem od stanu jego zdrowia. Najczęściej podaje się tutaj przedział od 30% do 60% wartości nieruchomości.

Zawierając umowę kredytu, należy brać pod uwagę cenę, która jest najbliższa wartości rynkowej, czyli taką, po jakiej można sprzedać nieruchomość w niedługim czasie. Odwrócona hipoteka z założenia jest kredytem, który będzie wypłacany przez długi czas, zatem wartość rynkowa danej nieruchomości może ulec zmianie in plus, jak i in minus.

Dlatego też w zawartej umowie kredytowej muszą znaleźć się rozstrzygnięcia dotyczące tego, kto ponosi koszty monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu, a także - o ile umowa je przewiduje - warunki, na jakich koszty te mogą ulegać zmianie.

Umowa Odwróconego Kredytu Hipotecznego

Osoby zainteresowane skorzystaniem z odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązane są do zawarcia umowy z bankiem lub inną instytucją finansową. Podczas zawierania umowy odwróconej hipoteki, bank w terminie co najmniej 14 dni przed zawarciem umowy, ma obowiązek dostarczenia kredytobiorcy formularza informacyjnego, zawierającego ofertę odwróconego kredytu hipotecznego. Dostarczenie formularza może nastąpić - według wyboru kredytobiorcy - w formie pisemnej lub elektronicznej.

W formularzu tym co do zasady bank wskazuje:

dane identyfikacyjne banku;
kwotę odwróconego kredytu hipotecznego, sposób jej ustalenia;
termin i sposób wypłaty odwróconego kredytu hipotecznego;
sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany;
wysokość i sposób płatności innych kosztów, w tym: prowizji i opłaty za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego, kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu, kosztu monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu, stronę umowy odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązaną do ponoszenia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu;
częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu;
sposób zabezpieczenia wierzytelności banku;
prawa i obowiązki kredytobiorcy;
zasady rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego;
informację, że formularz informacyjny nie stanowi oferty;
inne informacje niezbędne do podjęcia przez kredytobiorcę decyzji o zawarciu umowy odwróconego kredytu hipotecznego.

Zgodnie z art. 9 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, bank przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego dokonuje oceny historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego danej nieruchomości. Natomiast kredytobiorca na żądanie banku zobowiązany jest do udzielenia informacji oraz przekazania niezbędnych dokumentów w celu dokonania oceny historii zobowiązań.

Ustawa szczegółowo wskazuje, jakie elementy muszą znaleźć się na zawieranej umowie. Umowa powinna zawierać m.in.:

strony umowy;
kwotę odwróconego kredytu hipotecznego oraz wartość rynkową nieruchomości;
stosunek kwoty odwróconego kredytu hipotecznego do rynkowej wartości nieruchomości lub lokalu;
termin, wysokość i sposób wypłaty kwoty odwróconego kredytu hipotecznego;
sposób zabezpieczenia wierzytelności banku;
stronę umowy zobowiązaną do ponoszenia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu, oraz kosztu monitorowania ich wartości;
sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany;
wysokość i sposób płatności innych kosztów, w tym kosztu wykonywania przez bank upoważnienia, kosztu monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu, jeżeli umowa je przewiduje, oraz warunki, na jakich koszty te mogą ulegać zmianie;
obowiązki kredytobiorcy, o których mowa w art. 16 ust. 1, oraz skutki ich niewykonania przez kredytobiorcę, w szczególności prawo do żądania przez bank udzielenia mu upoważnienia do wykonania tych obowiązków;
częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu, prawa kredytobiorcy, w tym prawo do odstąpienia od umowy wraz z określeniem wysokości odsetek za okres do upływu terminu określonego w art. 12 ust.

Rezygnacja z Odwróconego Kredytu Hipotecznego

Osoba, która skorzystała z odwróconego kredytu hipotecznego, ma prawo do odstąpienia od umowy, na podstawie oświadczenia, które zostało dołączone do wcześniej zawartej umowy kredytowej. W przypadku odstąpienia od umowy kredytobiorca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem, z wyjątkiem opłat, które zostały poniesione przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów.

Po dokonaniu odstąpienia od umowy kredytobiorca dokonuje zwrotu otrzymanej kwoty wraz z odsetkami, jeżeli wypłata nastąpiła przed upływem terminu do odstąpienia od umowy. Za dzień spłaty odwróconego kredytu hipotecznego przyjmuje się dzień zlecenia przekazania środków pieniężnych w ustalonej wartości.

Odwrócona Hipoteka: Przykłady

Z oferty odwróconego kredytu hipotecznego korzystają przede wszystkim seniorzy w trudnej sytuacji finansowej oraz osoby samotne, które nie mają komu przekazać swojego majątku. Dla nich jednym z korzystniejszych rozwiązań jest właśnie odwrócona hipoteka. Przykłady pokazują jednak, że nie cieszy się ona dużym powodzeniem.

Poniższy przykład pokazuje, jak wygląda to w praktyce:

Pani Bożena posiada nieruchomość o wartości rynkowej 250 tys. zł, którą zdecydowała się objąć hipoteką odwróconą. Każdego miesiąca będzie otrzymywać od banku 1 000 zł, aż do osiągnięcia kwoty 125 tys. zł, którą jej zaproponowano. Przykład ten pokazuje, że:

wartość hipoteki odwróconej nie jest równa wartości rynkowej nieruchomości,
kredytobiorca, poza świadczeniem pieniężnym, nie może liczyć na innego rodzaju pomoc.

Odwrócona Hipoteka: Ile Można Zyskać?

Podstawą określenia kwoty, jaką otrzyma kredytobiorca, jest wartość rynkowa nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że na taką właśnie sumę będzie opiewać umowa. Najczęściej bank wypłaca 30-60% wartości nieruchomości. Przykładowo, jeśli ekspert wyceni ją na 500 000 zł, kredytobiorca otrzyma 150 000-300 000 zł. Miesięczna rata wynosi więc około 500-1 000 zł. Nie jest to wysoka kwota, ale w pewnych sytuacjach stanowi ratunek dla domowego budżetu.

Odwrócona Hipoteka - Na Co Zwrócić Uwagę?

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego zawiera informacje dotyczące:

wypłaconej kwoty,
formy i częstotliwości dokonywania wypłat,
obowiązków właściciela nieruchomości,
skutków prawnych niewywiązania się z zapisów kontraktu,
warunków odstąpienia.

Przed podpisaniem umowy powinien sprawdzić ją prawnik od nieruchomości. Jest to istotne zwłaszcza w przypadku podmiotów innych niż bank, które nie są objęte ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym.

Kwestia	Opis
Definicja	Usługa finansowa polegająca na wypłacie świadczenia w zamian za przejęcie prawa do nieruchomości po śmierci kredytobiorcy.
Dla kogo	Osoby fizyczne, właściciele lub współwłaściciele nieruchomości, bez względu na wiek.
Wartość kredytu	Zależy od wartości rynkowej nieruchomości (zwykle 30-60%).
Spłata	Następuje po śmierci kredytobiorcy poprzez przejęcie nieruchomości przez bank (spadkobiercy mogą spłacić kredyt w ciągu 12 miesięcy).
Odstąpienie od umowy	Kredytobiorca ma prawo odstąpić od umowy w ciągu 30 dni.

tags: #odwrocona #hipoteka #warunki #i #komu #przysługuje