Odwrócona Hipoteka w Polsce: Szansa na Godną Emeryturę?
- Szczegóły
System emerytalny w Polsce często nie zapewnia seniorom wystarczających środków do życia. Wielu emerytów boryka się z problemami finansowymi, które utrudniają im godne i spokojne życie. Sposobem na poprawę jakości życia na emeryturze może być odwrócona hipoteka, rozwiązanie popularne w krajach zachodniej Europy, które w Polsce zyskuje coraz większe zainteresowanie.
Czym jest Odwrócona Hipoteka?
Odwrócona hipoteka to oferta skierowana do emerytów posiadających własnościowe mieszkanie lub dom. Warunki takiej umowy zakładają, że do końca życia emeryt otrzymuje miesięczną rentę hipoteczną w zamian za to, że po śmierci jego mieszkaniem lub domem zarządzi firma wypłacająca to świadczenie. Klient zobowiązuje się, że po jego śmierci mieszkanie stanie się własnością banku. W zamian otrzymuje dożywotnią rentę wypłacaną w miesięcznych ratach lub jednorazową płatność. Nieruchomość może zamieszkiwać do końca życia.
Umowa zapewnia jednocześnie, że do końca życia senior ma prawo zamieszkiwać w tej nieruchomości. Tym samym, uzyskując pieniądze za sprzedaż już teraz, nie jest on zmuszony wyprowadzać się z własnego domu. Co więcej, czynsz przestaje być problemem, bo także opłaca go fundusz.
Hipoteka odwrócona występuje w dwóch modelach, tj. odwróconego kredytu hipotecznego oraz renty dożywotniej.
Renta Dożywotnia a Odwrócony Kredyt Hipoteczny
Pierwsza opcja, mimo iż przewidziana i uregulowana przepisami polskiego prawa, nie jest w Polsce oferowana jak dotąd przez żaden bank. To rozwiązanie, stosowane m.in. u naszych niemieckich sąsiadów, polega na oddaniu nieruchomości w ręce banku na określony czas, przez który instytucja wypłaca seniorowi określoną sumę pieniędzy.
Przeczytaj także: Normy jakości powietrza
W pełni bezpieczna, uregulowana przepisami kodeksu cywilnego i dostępna w Polsce opcja to renta dożywotnia, będąca skutecznym sposobem na pozyskanie dodatkowych środków pieniężnych, uzupełniających dochód z emerytury. Ta forma odwróconej hipoteki znana jest na całym świecie, a w naszym kraju proponują ją fundusze hipoteczne, w tym Fundusz Hipoteczny Familia S.A. Renta dożywotnia to najkrócej definiując comiesięczny zastrzyk gotówki, który senior może przeznaczyć na dowolny cel, w tym na leczenie, spłatę innych zadłużeń, czy podróż do sanatorium. Co w zamian? Prawo do dysponowania przez Fundusz mieszkaniem lub domem po śmierci właściciela nieruchomości.
Jak Działa Odwrócona Hipoteka w Polsce?
Hipoteka odwrócona działa w Polsce w oparciu o kodeks cywilny, w ramach umowy o dożywocie. To ona gwarantuje, że jeżeli senior nie otrzyma renty, to własność nieruchomości zostanie mu zwrócona, a umowa rozwiązana. Warto wiedzieć też, że wypłacone do tego momentu renty nie muszą być zwracane przez świadczeniobiorcę.
Aby zapewnić bezpieczeństwo klientów, każda umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego. W związku z tym każdy senior może także skorzystać z bezpłatnej porady prawnej.
Kto Może Skorzystać z Odwróconej Hipoteki?
Zgodnie z ustawą kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.
Jak podaje businessinsider.com.pl, chociaż usługę stworzono z myślą o osobach w podeszłym wieku, to mogą z niej też skorzystać osoby młodsze - wszystko zależy od funduszu oferującego ten typ wsparcia. Jak przekazał serwis - niefigurowanie w BIK-u lub BIG-u nie ma znaczenia.
Przeczytaj także: Dobczyce: analiza jakości powietrza
Ustalanie Wysokości Renty
Kwota świadczenia jest ustalana na podstawie wartości nieruchomości, którą szacuje rzeczoznawca. Jednak świadczeniobiorca nie otrzymuje całej sumy. Businessinsider.com.pl informuje, że jest to zwykle od 30 do 60 proc. wartości mieszkania.
Zalety i Wady Odwróconej Hipoteki
Mimo powszechnie powtarzanej maksymy: "pieniądze szczęścia nie dają", renta hipoteczna okazuje się pomocna w codziennych sytuacjach, jak np. spłata rat pożyczek konsumpcyjnych czy po prostu zwykłe zakupy. Ponieważ oferta skierowana jest do emerytów, tego rodzaju dochód nie podlega opodatkowaniu, co dodatkowo wpływa na zasobność portfela.
Tego typu rozwiązanie to coś więcej, niż zabezpieczenie finansowe. Jak przyznają sami seniorzy korzystający z renty dożywotniej, dodatkowe pieniądze wraz z gwarancją dożywotniego mieszkania w posiadanym lokum stanowi dla nich źródło bezpieczeństwa i stabilizacji.
Obok dodatkowych środków pieniężnych uzupełniających świadczenie wypłacane przez ZUS, senior zyskuje darmowy pakiet pomocy (Assistance) w nagłych wypadkach, opieki prawnej oraz ubezpieczenia lokalu.
Potencjalne Zagrożenia
Zwrócić należy uwagę na istotne zagrożenia, z jakimi wiąże się w chwili obecnej zawarcie przez osobę w podeszłym wieku umowy dożywocia ze spółką oferującą wypłatę renty dożywotniej, w zamian za przeniesienie na rzecz tejże spółki prawa własności nieruchomości, zamieszkiwanej przez dożywotnika.
Przeczytaj także: Sterowniki i usterki ASUS K52J
Należy wyjaśnić, że pojęcie funduszu hipotecznego nie jest pojęciem prawnym - w polskim systemie prawnym instytucja ta nie jest zdefiniowana. Oznacza to, że nie istnieją jakiekolwiek wymogi co do formy prawnej, w jakiej taka osoba powinna działać. Fundusze hipoteczne są więc zwykłymi spółkami prawa handlowego, które w zakresie kapitałowym podlegają jedynie, bardzo skromnym przecież, ograniczeniom określonym w Kodeksie spółek handlowych. Brakuje także przepisów szczególnych, dzięki którym dożywotnik korzystałby z uprzywilejowanej pozycji w razie upadłości podmiotu.
Ponadto, co istotniejsze, instytucje te nie są objęte nadzorem państwowym. Prowadzi to do sytuacji, w której nikt nie kontroluje legalności i prawidłowego zarządzania ryzykiem w tychże organizacjach. Nie trzeba tłumaczyć - w kontekście niedawnych problemów z wypłacalnością różnych spółek, które oferowały możliwość lokowania oszczędności - jak duże zagrożenie taka sytuacja niesie dla osób, które postanowiły, celem poprawy poziomu życia, przekazać prawo własności posiadanej nieruchomości. Brak ciągłego oraz efektywnego nadzoru prowadzi do sytuacji, w której państwo nie ma szans na podjęcie działań prewencyjnych lub naprawczych.
Kolejną kwestią budzącą wątpliwości jest pełna swoboda rozporządzenia nieruchomością nabytą przez spółkę, która zawarła umowę dożywocia z osobą fizyczną. Nawet jeśli w umowie strony określą zobowiązanie do niezbywania nieruchomości, to nie stanowi ono przesłanki do uznania, iż umowa zawarta przez nowego właściciela nieruchomości z osobą trzecią jako nabywcą jest nieważna. W takiej sytuacji dożywotnik nie ma żadnej możliwości niedopuszczenia do wejścia w prawa właściciela osoby trzeciej.
Odwrócona Hipoteka na Świecie
W raporcie pt. "Global Equity Release Roundtable 2020" przygotowanym przez EY i EPPARG zebrano dane z Australii, Kanady, Niemiec, Włoch, Irlandii, Holandii, Nowej Zelandii, Norwegii, Polski, Hiszpanii, Szwecji, Wielkiej Brytanii i Stanów Zjednoczonych. W każdym z tych krajów etap rozwoju usługi i liczba oferowanych rozwiązań są nieco inne. Generalizując - podmiotami zawierającymi umowy hipoteki odwróconej są zazwyczaj banki, firmy ubezpieczeniowe i sekurytyzacyjne.
Najniższy wiek, w którym senior może skorzystać z hipoteki odwróconej to 55 lat i jest on notowany w Kanadzie, Holandii i Wielkiej Brytanii. W większości krajów granicą wiekową jest 60 lat, choć w Hiszpanii i Niemczech 65 lat.
Dziś do najbardziej rozwiniętych rynków na świecie należą przede wszystkim Stany Zjednoczone, Wielka Brytania i Australia. W każdym z tych krajów, dzięki usłudze hipoteki odwróconej, seniorzy corocznie uwalniają ponad 2 miliardy dolarów kapitału, a liczba firm oferujących takie produkty waha się, w poszczególnych krajach, pomiędzy kilkoma a nawet kilkuset podmiotami, jak ma to miejsce w Wielkiej Brytanii. Do rynków wysoce rozwiniętych należy zaliczyć też m.in. Kanadę, Norwegię, Szwecję i Holandię.
Przewiduje się, że za 10 lat roczny wolumen przekroczy w Stanach Zjednoczonych 25 mld dolarów, co oznacza, że Amerykanie będą sprzedawać - tylko w ciągu jednego roku - odwrócone kredyty hipoteczne o takiej wartości. Kolejnym rynkiem, który będzie - według prognoz - notował najwyższe wzrosty stanie się Wielka Brytania (z wolumenem rocznym na poziomie 13 mld dolarów). Wysoko plasują się również Włochy (wolumen roczny szacowany na 6-10 mld), które od momentu wejścia nowych, dedykowanych regulacji prawnych są jednym z najszybciej rozwijających się rynków. Duże wzrosty przewiduje się też w Kanadzie (3-4 mld). - Szacuje się, że w Polsce do 2031 roku roczny wolumen może osiągnąć ok. 0,6 mld dolarów - mówi Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM.
Bariery Rozwoju Rynku Odwróconej Hipoteki
Brak świadomości dotyczącej usługi, ale też możliwości poprawienia swojej sytuacji na emeryturze - to bariera, która może mieć wpływ na rozwój rynku hipoteki odwróconej na świecie. Dokładnie na tę barierę wskazała większość przedstawicieli z 13 krajów biorących udział w badaniu.
W Polsce na szczęście świadomość jest coraz wyższa. Z badania opinii, które przeprowadziliśmy ostatnio wśród kilkuset seniorów wynika, że blisko 90 proc. z nich słyszała o rencie dożywotniej. Nasz kraj musi jednak pamiętać o innych barierach takich jak pozyskiwanie funduszy na rozwój czy czekanie na odpowiednie regulacje.
Senior potrzebuje średnio 466 dni, by podpisać umowę renty dożywotniej. Tyle czasu mija od momentu przedstawienia oferty do zawarcia umowy notarialnej.
Podsumowanie
Hipoteka odwrócona, zarówno w modelu sprzedażowym, jak i kredytowym, jest ważnym elementem finansów emeryta, a rozwój rynku przyniesie pozytywny wzrost konkurencji i innowacje. Wśród różnych przeszkód istnieje efekt kury i jajka, ale inwestorzy instytucjonalni i rynek finansowy coraz lepiej dostrzegają potencjał tego rynku. Już pojawił się jego wzrost, a wiele obecnych barier ustąpi. Oprócz transformacji rynku i wzrostu wywołanego podażą kapitału, kluczowe będzie, aby usługodawcy nadążali za zmianami i zapewnili indywidualne, dopasowane do potrzeb konsumentów rozwiązania.
Średnie świadczenia i wartość nieruchomości w odwróconej hipotece w Polsce (2023)
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Średnia miesięczna renta | 1033 zł |
| Suma wypłaconych rent | 5 mln zł |
| Przeciętna wartość mieszkania | 411,6 tys. zł |
| Średni metraż mieszkania | 51,7 mkw |
| Uśredniony wiek seniora | 76,6 lat |
tags: #interia #odwrocona #hipoteka
