Odwrócony Kredyt Hipoteczny w Polsce: Na Czym Polega i Czy Jest Dostępny?
- Szczegóły
Odwrócony kredyt hipoteczny, jak sama nazwa wskazuje, działa w odwrotny sposób do standardowego kredytu hipotecznego. Klient banku nie bierze kredytu na mieszkanie, tylko stopniowo sprzedaje swoją nieruchomość bankowi. Bank w zamian za mieszkanie lub dom wypłaca klientowi co miesiąc ustaloną kwotę rat. Sprawdźmy zatem, co to dokładnie jest odwrócony kredyt hipoteczny i kiedy warto z niego skorzystać.
Wprowadzenie do Odwróconego Kredytu Hipotecznego
Kredyt hipoteczny jest produktem finansowym celowy, a jego zabezpieczenie stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości. Hipoteka jest oznaczona w księdze wieczystej nieruchomości. Banki proponują również bardzo szczególny rodzaj kredytu hipotecznego, który nazywamy odwróconym kredytem hipotecznym. Ten produkt finansowy jest często mylony z rentą dożywotnią. Są to jednak zupełnie inne oferty bankowe.
Na Czym Polega Odwrócony Kredyt Hipoteczny?
Odwrócony kredyt hipoteczny jest to oferta bankowa, która jest dedykowana głównie do osób starszych, które są właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości mieszkalnej. Odwrócony kredyt hipoteczny jest to właściwie cesja prawa do nieruchomości, która może być dom lub mieszkanie. Oznacza to, że bank nabywa prawo do nieruchomości, a w zamian za to wypłaca obecnemu właścicielowi mieszkania comiesięczne transze kredytowe. Środki wypłacane są do końca życia osoby, która zdecydowała się na odwrócony kredyt hipoteczny.
Regulacje Prawne Dotyczące Odwróconego Kredytu Hipotecznego
Kwestie związane z odwróconym kredytem hipotecznym reguluje ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 23 października 2014 roku. Organem, który jest odpowiedzialny za nadzorowanie działania odwróconego kredytu hipotecznego, jest Komisja Nadzoru Finansowego. Regulacje prawne i nadzór nad tym specyficznym produktem są konieczne. Dotyka on bardzo delikatnej materii i szczególnie ważne jest zapewnienie bezpieczeństwa jednej i drugiej strony umowy.
W art. 4 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym znajdziemy definicję tego produktu. Na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się przekazywać określone kwoty na rzecz kredytobiorcy. Spłata środków ma nastąpić po śmierci kredytobiorcy. Ze swojej strony kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia na rzecz banku. Zabezpieczenie powinno zapewnić spłatę całej tej kwoty wraz z odsetkami oraz dodatkowymi kosztami.
Przeczytaj także: Kluczowe Aspekty Odwróconej Hipoteki
Jaka Jest Różnica Między Odwróconym Kredytem Hipotecznym a Odwróconą Hipoteką?
Można powiedzieć, że odwrócona hipoteka jest to przeciwieństwo standardowego kredytu hipotecznego. Kiedy chcesz kupić mieszkanie na kredyt, to Twoim obowiązkiem będzie ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Hipoteka powinna być wpisana w księdze wieczystej nieruchomości. Na tej podstawie klient otrzymuje od banku określoną w umowie kwotę, za którą kupuje dom lub mieszkanie. Natomiast w przypadku odwróconej hipoteki obserwujemy zupełnie inny mechanizm. Klient, który planuje starać się o odwrócony kredyt hipoteczny, musi już być właścicielem nieruchomości. Wtedy może znaleźć korzystną ofertę odwróconej hipoteki i podpisać umowę z wybranym bankiem.
W zamian za ustanowienie hipoteki na rzecz banku otrzymuje wtedy rentę dożywotnią. Bank zobowiązuje się co miesiąc wypłacać określoną kwotę na rzecz kredytobiorcy. Jest to rozwiązanie, z którego najczęściej korzystają osoby starsze z niewielką emeryturą, która nie pozwala na zaspokojenie wszystkich potrzeb. Za to mają bardzo wartościowe aktywo, jakim jest mieszkanie lub dom. Jest to też dobre rozwiązanie dla osób, które nie mają spadkobierców, ale chcą sobie podnieść standard życia. W zamian za przekazanie praw własności do nieruchomości, osoby korzystające z odwróconej hipoteki otrzymują dożywotnią rentę. Bez wątpienia jest to szansa dla wielu seniorów na pozyskanie dodatkowych środków finansowych.
Dla Kogo Przeznaczona Jest Oferta Odwróconego Kredytu Hipotecznego?
Oferta odwróconego kredytu hipotecznego jest dedykowana głównie osobom starszym, które przekroczyły 60. rok życia. Kredytobiorca może być tylko osoba fizyczna, która jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Może to być dom, spółdzielcze mieszkanie własnościowe, z prawem do lokalu, ale też działka w użytkowaniu wieczystym. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego nie ma górnej granicy wieku. O taki kredyt może starać się 60-latek, ale też 80-latek, czy 90-latek.
Ważna informacja jest taka, że o takie finansowanie można się starać, kiedy nieruchomość nie jest zadłużona. Każdy kredytobiorca powinien wiedzieć, że jest objęty gwarancją bezpieczeństwa, ponieważ podpisując umowę z bankiem, nie tracą prawa do mieszkania, jak ma to miejsce przy rencie dożywotniej.
Kiedy Warto Zaciągnąć Odwrócony Kredyt Hipoteczny?
Taki produkt finansowy jest dobrym rozwiązaniem przede wszystkim dla osób samotnych, które nie mają rodziny ani spadkobierców. Mają majątek w postaci mieszkania, ale nie mają go komu zapisać. Chcąc poprawić swoją sytuację finansową, mogą skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego. W ten sposób można zyskać nawet kilkaset złotych miesięcznie, co będzie dodatkiem do emerytury. Wysokość miesięcznych transz zależy od wieku kredytobiorcy i od wartości nieruchomości.
Przeczytaj także: Sterowniki i usterki ASUS K52J
Czy Przy Zaciąganiu Odwróconego Kredytu Hipotecznego Ma Znaczenie Zdolność Kredytowa?
Jednak tak naprawdę w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego zdolność kredytowa nie ma praktycznie żadnego znaczenia. Tak naprawdę wysokość kredytu odwróconego będzie zależeć od wartości nieruchomości, której właścicielem jest kredytobiorca. Dlatego zdolność kredytowa, czyli zdolność do spłaty zobowiązania nie jest ważna w tym przypadku. Na taki rodzaj finansowania mogą liczyć również emeryci z najniższym uposażeniem. Wystarczy, że są właścicielami niezadłużonej nieruchomości.
Co Powinna Zawierać Umowa Odwróconego Kredytu Hipotecznego?
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym obliguje banki do zaprezentowania przyszłym kredytobiorcom formularza informacyjnego. Banki są zobowiązane do pisemnego przedstawienie praw i obowiązków, które wynikają z umowy. Ustawa przewiduje zwykłą formę pisemną takiej umowy i nie przewiduje konieczności spisywania umowy przed notariuszem. Z drugiej jednak strony bardzo precyzyjnie określa, jakie zapisy obowiązkowo muszą się w umowie znaleźć.
Jaką Kwotę Można Otrzymać w Ramach Odwróconego Kredytu Hipotecznego?
Największy wpływ na kwotę kredytu odwróconego ma bez wątpienia wartość nieruchomości, która stanowi wartość zabezpieczenia. Cała procedura rozpoczyna się od wyceny nieruchomości zleconej przez bank. Na podstawie wyceny przygotowanej przez rzeczoznawcę, bank przygotowuje dla przyszłego klienta ofertę kredytu hipotecznego odwróconego. To, czego możesz oczekiwać, to kwota kredytu, która stanowi równowartość połowy wartości mieszkania lub domu.
Jakie Obowiązki Posiada Kredytobiorca Przy Odwróconym Kredycie Hipotecznym?
Jest kilka formalności, których musisz dopełnić, kiedy podpiszesz z bankiem umowę o kredyt hipoteczny odwrócony. Przede wszystkim musisz ustanowić hipotekę na rzecz banku w formie wpisu do księgi wieczystej. Jest to podstawowe zabezpieczenie dla banku. Utrzymywanie domu lub mieszkania w stanie co najmniej takim samym jak przy podpisywaniu umowy.
Jakie Obowiązki Posiada Kredytodawca Przy Odwróconym Kredycie Hipotecznym?
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym wskazała jednoznacznie, kto może występować jako kredytodawca. Mogą to zatem być tylko spółki posiadające status banku, banku zagranicznego lub oddziału instytucji kredytowej, która podlega nadzorowi ze strony Komisji Nadzoru Finansowego. Inne podmioty nie mogą proponować takiego produktu finansowego. Banki nie mogą nałożyć na kredytobiorców innych obowiązków niż te, które zostały przewidziane w zapisach ustawy. Bank musi niezwłocznie powiadomić spadkobierców o tym, że spadkodawca zawarł umowę kredytu odwróconego.
Przeczytaj także: Zastosowanie wężyków do filtra osmozy
Jakie Są Zasady Spłaty Odwróconego Kredytu Hipotecznego?
Spadkobiercy mają dokładnie 12 miesięcy na spłatę kredytu, czyli wypłaconych rat wraz z odsetkami i kosztami.
Jakie Są Warunki Rezygnacji z Odwróconego Kredytu Hipotecznego?
Kredytobiorca może zrezygnować z umowy w każdym momencie. Wystarczy złożyć wypowiedzenie umowy w placówce banku oraz spłacić wypłacone raty wraz z odsetkami i kosztami. Co więcej, bank nie może pobrać prowizji z tytułu spłaty, zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.
Jak Postępują Banki w Przypadku Śmierci Kredytobiorcy?
Po podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny odwrócony, właściciel mieszkania ustanawia hipotekę na rzecz banku. Kredytobiorca jednak aż do swojej śmierci zostaje prawowitym właścicielem nieruchomości. Dopiero po śmierci właściciela bank może rozpocząć procedurę przejęcia nieruchomości. Stanie się tak, gdy spadkobiercy w ciągu roku nie spłacą zobowiązania. Kiedy dojdzie do sprzedaży nieruchomości, bank może pobrać tylko kwotę równą wypłaconym ratom i należnym odsetkom. Pozostała kwota powinna trafić do spadkobierców.
Czy Spadkobiercy Mogą Zachować Prawo do Lokalu w Przypadku Śmierci Kredytobiorcy?
W pierwszej kolejności to właśnie spadkobiercy mają prawo do lokalu, na którym została ustanowiona hipoteka na rzecz banku. Stanie się tak, gdy spłacą zobowiązanie kredytowe. Nie mają jednak takiego obowiązku i mogą zrezygnować ze spłaty. Bank musi zawrzeć ze spadkobiercami, ewentualnie z powołanym do sprawy kuratorem umowę przenoszącą na bank własność nieruchomości lub prawa będące zabezpieczeniem kredytu. W ciągu 30 dni od podpisania umowy bank wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, którego zadaniem jest oszacowanie wartości nieruchomości. Następnie w terminie 30 dni od przygotowania wyceny, bank zwraca spadkobiercom lub wpłaca do depozytu sądowego określoną kwotę. Kwotę tę stanowi różnica pomiędzy wartością mieszkania lub prawa a kwotą zobowiązania kredytowego. Jest ona zaliczana do masy spadkowej.
Jakie Są Wady Kredytu Hipotecznego Odwróconego?
Jedną z nich jest kwota wypłacana co miesiąc w ramach umowy kredytowej. Niestety jest ona niska i dla większości osób może wydać się nieadekwatna, biorąc pod uwagę wartości mieszkania. Jest to rozwiązanie niekorzystne dla spadkobierców, którzy albo spłacą zobowiązanie, jeśli chcą zachować mieszkanie, albo muszą się liczyć z jego utratą.
Jakie Banki w Polsce Oferują Odwrócony Kredyt Hipoteczny?
Do tej pory jednak żaden bank nie zdecydował się wprowadzić do oferty kredytu hipotecznego odwróconego. Instytucje finansowe nie chcą brać na siebie ryzyka, które według nich w przypadku takiego produktu jest wysokie. Do tego polskie społeczeństwo nie jest chyba przygotowane na tego typu rozwiązania. Można natomiast skorzystać z oferty renty dożywotniej, która oferuje np. Fundusz Hipoteczny Familia S.A. oraz przez Fundusz Hipoteczny DOM.
Najczęściej Spotykane Stereotypy Dotyczące Hipoteki Odwróconej
Mówi się, że instytucje finansowe, które ją oferują, działają bez odpowiednich przepisów prawnych, lub że fundusze hipoteczne powinny być pod nadzorem KNF. W rzeczywistości rynek hipoteki odwróconej cechuje duży potencjał wzrostu, na który wpływają czynniki demograficzne, społeczne oraz system emerytalny.
Potencjał Rynku Odwróconej Hipoteki
Według danych statystycznych GUS, liczba mieszkańców Polski w wieku powyżej 65 lat wzrośnie o ponad 63 proc. z 5 165 tys. osób w 2010 roku do 8 457 tys. osób w 2029 roku. Wszystkie te czynniki będą determinować konieczność rozwoju hipoteki odwróconej w Polsce. W tej chwili, na polskim rynku, funkcjonuje ona w modelu sprzedażowym. Prace nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym wciąż trwają.
Alternatywy dla Odwróconego Kredytu Hipotecznego
Warto pamiętać, że Fundusz Hipoteczny DOM S.A. poddaje się egzekucji na mocy artykułu 777 KPC, dzięki czemu klienci, w przypadku chociażby jednodniowego opóźnienia w płatności świadczenia, mogę zgłosić się do Sądu z aktem notarialnym i nadać mu „klauzulę wykonalności”. Oznacza to również, że Sąd w terminie do trzech dni daje klientowi odpowiedź i możliwość skierowania sprawy do komornika, który rozpoczyna egzekucję z majątku spółki - podkreśla Robert Majkowski.
Przyszłość Odwróconego Kredytu Hipotecznego w Polsce
Niewielkie zainteresowanie banków może oznaczać, że nowa ustawa będzie martwym prawem. Urzędnicy w Ministerstwie Finansów są jednak przekonani, że zainteresowanie banków to tylko kwestia czasu. Obserwując zainteresowanie potencjalnych beneficjentów nową usługą finansową, jak również reakcje przedstawicieli sektora bankowego należy uzbroić się w cierpliwość - odpowiedziało nam biuro prasowe resortu w oficjalnym piśmie.
Michał Koksztys ze Związku Banków Polskich również nie przekreśla rozwoju nowych rozwiązań w Polsce. Monitoring nowego produktu to bardzo długi proces, do którego banki dopiero się przygotowują. Dodatkowo, jest to produkt skierowany do specyficznej grupy klientów, a skala jego użycia jest niewielka nawet za granicą. Dlatego banki nie będą go masowo wprowadzać - przewiduje.
Z ubiegłorocznego raportu UOKiK wynika, że od początku funkcjonowania funduszy hipotecznych (czyli od około 6 lat) do końca ubiegłego roku zawarto w Polsce jedynie 381 umów świadczeń dożywotnich. Z danych udostępnionych przez fundusze hipoteczne wynika z kolei, że średnia wartość umowy to około 220 tysięcy złotych. Łatwo wyliczyć więc, że wartość nieruchomości w portfelu według wyceny rynkowej to około 70-80 milionów złotych.
Podsumowanie
Odwrócony kredyt hipoteczny to rozwiązanie pozwalające sprzedać mieszkanie lub dom, a jednocześnie mieszkać w nim do końca życia. Mimo iż jest raczej niepopularne w Polsce może być sporym wsparciem dla osób starszych i samotnych, którym emerytura nie wystarcza na godne życie. Nie jest natomiast rozwiązaniem dla osób, które chciałyby rzeczywiście pożyczyć pieniądze, a potem je oddać. Dla kogoś takiego banki mają szeroką ofertę kredytów i pożyczek hipotecznych, w których nieruchomość staje się zabezpieczeniem spłaty.
tags: #bank #millenium #hipoteka #odwrócona #oferta
